No último dia 20/08/2019, foi anunciado pelo Presidente da Caixa Econômica Federal, que a liberação de crédito imobiliário para o financiamento de novos contratos de compra e venda poderá ser, por livre escolha do comprador, atrelado à inflação (correção monetária pelo IPCA) + juros entre 2,95% até 4,95% ao ano.
Em 2019, a previsão da inflação é de 3,71%, totalizando (na soma da correção e juros) 6,66% até 8,66% para o ano corrente (2019).
Conforme informações da Caixa, as modalidades anteriores e comumente utilizadas (índice de correção monetária pela TR + juros entre 8,5% até 9,75% ao ano), continuam existindo, ou seja, tratando-se simplesmente de uma “linha nova” de crédito, segundo informações do próprio Presidente da instituição financeira.
Há uma expectativa de queda de 51% no valor da prestação por essa nova modalidade.
Contudo, alguns especialistas divergem quanto a isso.
Meyer Joseph Nigri, fundador e vice-presidente do Conselho de Administração da Incorporadora TECNISA, defende o crédito imobiliário corrigido pelo IPCA, ou seja, que a prestação acabe sendo mais baixa.
Segundo cálculos procedidos pelo mesmo (exemplificativo e meramente estimativo), tomando por base uma inflação de 4% ao ano e um percentual de juros de 3% ao ano, considerando a compra de um imóvel de R$300 mil reais, com financiamento de R$240 mil reais em 360 meses, apurou uma primeira parcela de R$1.359,00 e última parcela na quantia de R$688,00.
Já Eduardo Zylberstajn, professor da FIPE e especialista em mercado imobiliário, entende que o comprador assume um risco mais elevado, pois, caso a inflação venha a disparar, consequentemente, as parcelas também dispararão.
A situação dessa preocupação entre especialistas se agrava mais ainda pelo fato de que financiamentos imobiliários possuem gritante período (ao exemplo do cálculo de Meyer Nigri, 360 meses refletem 30 anos), tão logo, é impossível ter ciência e previsão de como estará o IPCA em períodos tão longos – em 2015, por exemplo, fechou em 10,67%.
Ainda, um estudo realizado pelo JPMorgan, constatou (também em um cálculo exemplificativo-estimativo) que a dívida total paga pelo comprador, ao final do financiamento, resultará em um Custo Efetivo Total (CET), maior pelo IPCA + juros do que pela TR + juros.
No cálculo procedido pelo JPMorgan, tomando pro base um imóvel de R$500 mil reais, com 80% financiado em 360 parcelas mensais e consecutivas, incidindo juros de 8,75% + TR, o valor médio da parcela seria de R$3.987,00 e a dívida total/final paga (Custo Efetivo Total - CET) alcançaria R$605,9 mil reais, enquanto que, utilizando juros de 4,35% + IPCA, o valor médio da prestação seria de R$2.684,00, CONTUDO, a dívida total/final paga (Custo Efetivo Total - CET), chegaria em R$686,8 mil reais.
Foi ressaltado também que, se as parcelas iniciais ficarem mais baixas, a procura por imóveis aumenta e, consequentemente, o preço do metro quadrado também tende a aumentar [não que isso reflita diretamente e necessariamente em um ponto “negativo”].
Enfim, não há como se saber ainda o resultado dos “próximos capítulos”, todavia, essencial o comprador analisar com prudência/cautela e levando em consideração as variáveis antes de optar pelo novo modelo ou antigo, sendo sempre aconselhável o auxílio de um profissional especialista.
