Como solucionar defeitos de construção em condomínio?
Os defeitos de construção em condomínio são problema comuns. Síndicos e moradores se desdobram para resolver essa dor de cabeça, que, em muitos casos, envolve a incorporadora e a construtora do imóvel. Aliás, a Caixa Econômica Federal (CEF) também pode ser responsabilizada em alguns casos específicos de imóvel da Coahab. Conforme dados da Controladoria-Geral da União, 56,4% dos imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida apresentaram defeitos na construção.
Nos últimos anos, com o aquecimento do mercado imobiliário e dos programas de habitação popular, muitos condomínios apresentaram queixas sobre seus imóveis. Mas, como proceder diante dessa situação? Veja a seguir!
Entenda seu direito
Todo imóvel possui uma garantia obrigatória de obras por força de lei. Os defeitos de construção em condomínio que forem constatados dentro dessa garantia devem ser reparados pela construtora.
Esse é um direito de quem adquire um imóvel, que começa a surtir efeitos a partir de quando o imóvel é entregue.
E como funciona a garantia? É preciso saber a diferença de vício e defeito de construção. Os primeiros dizem respeito a qualidade e quantidade. Podem ser impróprios ou inadequados para o fim que se destinam, bem assim diferente daquele que deveria ser entregue. Um exemplo de vício de qualidade é um item de qualidade inferior ao mencionado no memorial descritivo. A quantidade, no caso do imóvel, pode ter relação com a metragem.
Eles devem ser reclamados sempre em 90 dias, a partir da constatação, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Porém, se aplicado o Código Civil, esse prazo pode ser aumentado para um ano. É muito importante que os problemas sejam formalmente informados ao construtor/incorporador, para que esse prazo não corra até a resposta definitiva.
Em 30 dias, o vício deverá ser consertado. Se isso não ocorrer, o consumidor pode exigir, alternativamente, a substituição do produto, a restituição ou abatimento proporcional do preço.
Os consumidores devem prestar muita atenção em relação os vícios aparentes, aqueles que se apresentam logo no início, constatados na vistoria, por exemplo. Por exemplo, uma porta quebrada. O prazo é o mesmo, 90 dias.
Um detalhe interessante, pouco falado, é que o CDC utiliza o critério da vida útil, que é o tempo de expetativa de utilização do item, sendo determinado por normas específicas da ABNT. Exemplificativamente, um vazo sanitário deve dura entre 20 e 30 anos, cabendo ao incorporador/construtor informar previamente ao consumidor. Para que isso seja garantido, é necessário que o usuário realize integralmente as ações de manutenção.
São considerados defeitos de construção os problemas capazes de oferecer risco à segurança aos consumidores. Rachaduras e infiltrações são casos comuns. Nesta situação, o prazo para pedir indenização é de 5 anos, iniciando-se a partir da identificação do dano.
O prazo da garantia começa a correr a partir da entrega do imóvel, sendo que o proprietário deve reclamar com a construtora formalmente dentro desse prazo para fazer valer seus direitos e obter a reparação pelos danos causados pelo defeito.
Constate os defeitos de construção em condomínio
Os defeitos de construção em condomínio podem ser aparentes ou não, conforme vimos anteriormente. No caso não aparentes, a detecção do problema deverá ser feita por profissional habilitado: é preciso chamar um assistente técnico (engenheiro ou arquiteto) para descobrir a origem do problema e fazer um laudo descrevendo o que está acontecendo e como pode ser resolvido. De preferência, esse laudo deverá contemplar o custo total da reparação.
Além dos possíveis defeitos nas unidades individuais, o síndico deve estar atento à vistoria geral quando recebe o condomínio. Com os documentos necessários (AVCB, Habite-se, manual do proprietário, memorial descritivo e outros), ele deve comparar o que foi estabelecido em contrato ou outros documentos oficiais e o que foi feito.
Pode ser mais vantajoso a todos os usuários do condomínio que essa vistoria geral seja feita por profissional habilitado em inspeção predial. Assim, fica mais fácil constatar defeitos que passariam despercebidos aos olhos comuns, como instalações hidráulicas, elétrica, vazamentos, rachaduras, impermeabilização, uma vez que tudo deve estar conforme o acordado.
Notifique a construtora
O proprietário ou síndico que se deparar com defeitos de construção em condomínio ou outros problemas documentais deve acionar imediatamente a construtora, se o imóvel estiver dentro da garantia obrigatória - isso porque a comunicação interrompe o prazo da garantia.
O comunicado deve se dar, preferencialmente, por meio escrito, físico ou digital (e-mail). Se o interessado quiser, pode, ainda, procurar por um advogado com conhecimento na matéria para que a construtora seja acionada por meio de notificação extrajudicial. O importante é que fique comprovado que a construtora recebeu a comunicação.
A ação judicial
A negativa da construtora para resolver os defeitos de construção em condomínio pode ser revertida com o ingresso de uma ação judicial. Procure um advogado especialista na matéria, para analisar se realmente há violação de direitos. Tenha em mente que uma ação mal proposta pode resultar na condenação do autor em custas e honorários para o advogado da parte contrária.
Normalmente, são feitos pedidos de obrigação de reparação dos defeitos e indenizações dos prejuízos causados. Como a maioria dos casos envolve prova pericial, a resolução pode demorar anos, se não realizado um acordo.
