Esta é uma dúvida cruel de muitos brasileiros e brasileiras que querem ou precisam regularizar seu imóvel, seja para ganhar com a valorização do imóvel regular ou conseguir transferir a propriedade de um imóvel com um inventário.
Por isso, trouxemos algumas perguntas frequentes, e respostas valiosas a respeito do registro de imóveis neste guia.
Navegue por aqui:
O que é o cartório de imóveis?
O que é o registro do imóvel?
Como descobrir em qual cartório está registrado o imóvel?
Apartamento tem registro?
O contrato de compra e venda serve de registro?
Todo imóvel deve ser registrado?
Qual a diferença entre registro do imóvel, matrícula do imóvel e transcrição do imóvel?
Imóvel sem registro ou imóvel sem matrícula? O que fazer?
O que é o cartório de imóveis?
Assim como as pessoas precisam ser registradas ao nascer, com nome e sobrenome em cartório, nomes dos pais, dia, local, etc, os imóveis também precisam ser registrados em cartório, mas ao contrário das pessoas que são registradas no cartório de pessoas naturais, os imóveis vão possuir o registro da sua matrícula no chamado cartório de imóveis.
A matrícula contém localização, metragem, características, nome dos proprietários, tipo de uso e tudo mais que for necessário para especificar perfeitamente o imóvel, sendo tais especificações documentadas na chamada MATRÍCULA DO IMÓVEL, esta seria uma espécie de “documento de RG” do imóvel. Ou seja, tirando a exceção que veremos abaixo, só existe registro se existir matrícula.
O que é o registro do imóvel?
O registro do imóvel nada mais é do que um registro de direito sobre o imóvel e permite que aquele que registrou no cartório de imóveis exerça plenamente os direitos relativos ao imóvel e a propriedade, que conforme o artigo 1.228 do Código Civil são: usar (morar), gozar (alugar), dispor (doar) e reaver de quem estiver na posse injustamente.
Mas cuidado, existem diversos tipos de registros administrativos e fiscais que não dizem respeito à propriedade do imóvel (não dizem respeito ao registro de direito), tais como registro nas prefeituras, registro do imóvel rural, INCRA, cadastro ambiental rural e etc., por isso é importante certificar de que o registro do imóvel tenha sido feito no cartório de imóveis, pois outros registros são meramente administrativos e NÃO dizem respeito à propriedade.
Logo, podemos dizer que quem registra no cartório de imóveis é proprietário (Artigo 1.245 do Código Civil), e tal propriedade abrange o solo e tudo que se incorporar natural ou artificialmente a ele.
Como descobrir em qual cartório está registrado o imóvel?
Em muitas cidades podem existir mais de um cartório de imóvel. Nesses casos, em posse do correto endereço do imóvel, é possível comparecer a qualquer cartório de imóvel e questionar quanto a qual cartório possui competência sobre tal endereço.
Assim, existindo dúvida a respeito do registro, é possível confirmar se este imóvel possui registro ou não.
Apartamento tem registro?
Muito cuidado nessa hora, o apartamento na realidade trata-se de mera UNIDADE AUTÔNOMA de algum condomínio edilício, portanto quem possui registro é o condomínio, sendo assim, o apartamento possui tão somente a matrícula da unidade incorporada ao registro do imóvel, podendo abrir-se tantas matrículas quantas forem as unidades autônomas.
As vagas de garagem, lojas e escritórios também seguem o mesmo raciocínio, podendo possuir cada qual uma matrícula diferente incorporada ao registro do imóvel.
O contrato de compra e venda serve de registro?
A resposta é não! O efeito do contrato de compra e venda é de servir de mero instrumento para a transmissão da propriedade de um imóvel, trazendo como consequência o direito à inscrição da propriedade no registro do imóvel.
Todo imóvel deve ser registrado?
Todos os imóveis particulares devem ser registrados com o proprietário no cartório de imóveis, excluindo de registro os bens públicos de domínio da União (Governo Federal), como por exemplo, riquezas minerais, recursos naturais, recursos energéticos, etc.
Qual a diferença entre registro do imóvel, matrícula do imóvel e transcrição do imóvel?
O registro do imóvel não se confunde com a matrícula e com a transcrição do imóvel.
O registro é literalmente o registro de quem é o proprietário daquele imóvel, e ele deve ser feito no cartório de registro de imóveis sempre que ocorrer a transferência da propriedade do imóvel ou sempre que houver a constituição de algum direito sob o imóvel, como por exemplo a hipoteca.
Por outro lado, para que seja feito o registro, o imóvel deve possuir obrigatoriamente a chamada “matrícula”, que especifica todos os detalhes e características que ele possui, como localização, metragem, se está em zona urbana ou rural, etc.
Já a transcrição, nada mais é do que a forma como era a matrícula anteriormente à Lei de Registros Públicos.
Portanto, o imóvel registrado pode ter matrícula (para registros posteriores a 1976) ou somente a transcrição (quando registrado antes de 1976), mas jamais um imóvel vai ser registrado sem possuir matrícula ou transcrição.
Imóvel sem registro ou imóvel sem matrícula? O que fazer?
No dia a dia é muito comum encontrar imóveis que sequer foram registrados, ou outros que, quando registrados, não possuem matrícula.
Assim, nestes casos, pode ser que tenha ocorrido duas situações:
Tenha ocorrido transmissão, averbação ou registro antes do ano de 1976 (ano em que entrou em vigor a Lei 6.015/73 que trata de registros públicos). É o caso do imóvel registrado e sem matrícula, nesse caso o imóvel terá
As pessoas só têm a posse, não havendo qualquer registro, caso em que se deve buscar imediatamente a abertura da matrícula do imóvel para registro da propriedade.
Para a primeira hipótese, tudo se resolve de forma “mais simples”,os imóveis registrados pelo sistema de lei antigo, estão somente transcritos, pois a lei determinou a abertura da matrícula apenas para o “primeiro registro”, devendo nestes casos ser feito um procedimento chamado de “requerimento de abertura de matrícula”, onde serão exigidos diversos documentos, como por exemplo a certidão de transcrição do imóvel, título de aquisição, IPTU, entre outros que variam a depender das características do imóvel e da cidade.
Agora, para a segunda hipótese, como não há registro, o imóvel deve ter sua matrícula aberta pelo interessado em registrar a propriedade, documentando elementos relativos à área, perímetro, logradouro e confrontações, elementos que confiram segurança quanto a sua “perfeita identificação”, expedindo-se nesses casos ao final do procedimento a chamada CERTIDÃO DE MATRÍCULA, que será utilizada para realizar o registro em sua propriedade.
Em nossa opinião, a forma mais simples de se buscar o registro de um imóvel sem matrícula e sem transcrição é a usucapião. Abordamos sobre o tema neste artigo: Regularização através da usucapião.
Advocacia especializada em registro de imóveis
Por fim, através da nossa assessoria jurídica, é possível entender qual o melhor caminho para conseguir a matrícula registrada em seu nome.
Nós da Ribeiro & Tobias Advocacia e Consultoria contamos com uma equipe especializada, com experiência em regularização e registro de imóveis, pronta para te atender e tirar todas as suas dúvidas, entre em contato por nosso What'sApp, temos um time de especialistas para te ajudar.
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