Atualmente, a oferta de lotes é imensa. É possível encontrar loteamentos em diversos bairros, com diversos tamanhos, preços e condições de pagamento. As ofertas podem ser atraentes e, em alguns casos, realmente boas. Mas, é preciso tomar cuidado para que não se transformem em armadilhas que podem levar aos loteamentos irregulares e clandestinos.
Para lotear o proprietário do imóvel a ser loteado deve seguir uma série de requisitos estipulados pela Lei 6.766/1979, que vão desde o desmembramento do imóvel e apresentação de projeto de loteamento à Prefeitura até o registro no Cartório de Registro de Imóveis, que dará o direito de iniciar as vendas.
É preciso ter cuidado ao adquirir um lote, pois alguns empreendimentos podem ser irregulares ou clandestinos.
Loteamentos irregulares possuem registro no Cartório de Registro de Imóveis, mas não cumprem os requisitos estabelecidos pela Prefeitura, como a implantação de escoamento de águas da chuva, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável e energia pública e domiciliar, prejudicamento os consumidores e moradores.
Loteamentos clandestinos iniciam as vendas dos lotes mesmo sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, e, portanto, sem autorização para efetuar vendas ou promessas de venda.
A venda de lote sem registro do loteamento é ilegal, uma vez que desobedece ao estabelecido no artigo 37 da Lei 6.766/79: "É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”. Esses loteamentos são chamados de clandestinos.
Essa prática configura violação do direito de informação insculpido no Código de Defesa do Consumidor (CDC) e publicidade enganosa, também prevista no CDC. Além de ser crime (artigo 50, da Lei 6.766/1979).
No caso de loteamento clandestino, eventual contrato assinado é nulo, de acordo com o artigo 166, II e III do Código Civil, que diz ser nulo o negócio jurídico quando seu objeto for ilícito.
E qual o risco nesse tipo de negócio? O adquirente de um lote irregular provavelmente irá enfrentar sérios problemas de infraestrutura, como a falta de energia, água e esgoto. Ao adquirir um lote clandestino, o problema pode ser ainda maior, pois enquanto o loteamento não for regularizado, uma vez que não ser´possível transferir a propriedade do lote para o nome do adquirente, ficando sujeito até a perda do lote, com a consequente indenização (o que pode ser muito desgastante e causar prejuízo econômico).
Para não cair numa situação como essa é preciso estar atento na hora da compra. Peça que o corretor comprove a regularidade do loteamento, apresentando a aprovação da Prefeitura e o registo do Cartório. Para ter ainda mais segurança o comprador também deve ir pessoalmente à Prefeitura e ao Cartório consultar a regularidade. Além disso, antes de assinar qualquer contrato, é aconselhável verificar o local onde se encontra o loteamento.
Aos consumidores que adquirirem lotes em empreendimentos irregulares e clandestinos, é possível o manejo de ação judicial para ressarcimento de eventuais valores pagos, além de eventual indenização por danos morais.
Thiago Campos
OAB/PE 43.984
