Um assunto muito recorrente que aparece quando falamos de condomínios é para esclarecer se o condômino inadimplente pode usar os espaços comuns, tais como: salões de festa, academia, churrasqueira e afins. E a resposta que sempre parte de mim é que sim.
Isso mesmo, sim. Para tanto, fundamento minha opinião na legislação existente e em decisões judiciais. Vejamos, o condomínio é caracterizado pela conexão da propriedade singular com a comunhão forçada e perpétua de várias partes do edifício. Há a propriedade plena da unidade autônoma e individual, podendo o proprietário, inclusive aliená-la ou gravá-la de ônus real, sem o consentimento dos demais. Assim, não se pode restringir ou interditar o seu direito de propriedade, em decorrência de sua inadimplência.
Ademais, de acordo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e com o parágrafo primeiro do art. 1.336 do Código Civil, as sanções ao condômino inadimplente no pagamento da contribuição mensal são as previstas em lei, de natureza estritamente pecuniária. Não há na norma qualquer previsão de que o condômino inadimplente deva ser penalizado com a proibição do uso das partes comuns do condomínio. Logo, questionável seria eventual cláusula constante da Convenção ou do Regimento Interno que tratasse da matéria e cogitasse criar este tipo de sanção, uma vez que o seu resultado geraria limitação à propriedade do condômino não prevista em lei.
O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. Ademais, uma das garantias para a satisfação do débito já é a constrição judicial da própria unidade condominial.
A proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do princípio da dignidade humana.
Esse posicionamento foi adotado pela Terceira Turma do STJ, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030).
É certo que a inadimplência traz prejuízos ao condomínio e deve ser combatida. Contudo, existe meio legal específico para esse fim, como penalidade pecuniária adequada para incentivar o pagamento, porém sem se traduzir em abusiva.
Dra. Mayara Pereira
OAB/DF 40.047
Advogada Especialista em Direito Imobiliário
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