No ordenamento jurídico brasileiro, a lei maior e a primeira a ser observada é a Constituição Federal. Nesse sentido, dispõe a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.
Em matéria de condomínios, logo abaixo na hierarquia das normas, encontram-se as leis ordinárias. Dentre elas, a mais nova em vigência é o Código Civil/2002, que em seus artigos 1.331 a 1.358, trata das questões atinentes aos condomínios. A lei número 4.591/64 também é uma lei ordinária, mas por ser mais antiga que o Código Civil/2002, é válida apenas naquilo que não contrariar, ou sobre o que não tratar o código. Válidas, também, são as demais leis vigentes no país.
Por último, tudo aquilo que não for vetado pela Constituição Federal, pelo Código Civil e pelas demais leis vigentes, poderá ser estipulado na convenção e no regimento interno do condomínio.
O Novo Código Civil, que alterou e ampliou as normas que regem os condomínios, entrou em vigor em janeiro de 2003, porém muitos condomínios ainda não atualizaram suas convenções de acordo com a mais recente lei. Ora, a adaptação beneficia a administração dos prédios, pois utilizar como parâmetro regras defasadas pode causar conflitos na gestão do síndico e gerar falta de respaldo legal em algumas decisões. A atualização não é imposta, mas a observância a uma lei federal é obrigatória e alcança a todos. Uma convenção antiga não irá se sobrepor às determinações de uma lei federal.
A convenção e o regimento interno fazem lei entre os condôminos, devendo ser cumpridos por proprietários e inquilinos. Não podem, no entanto, contrariar a legislação vigente, cuja hierarquia lhes é superior, sob pena de serem reconhecidas como nulas em ação judicial. Do mesmo modo, as leis não podem contrariar a Constituição Federal, sob pena de serem reconhecidas como inconstitucionais.
Fato que ocorre mesmo quando a convenção, norma de direito privado, assim proíba, uma vez que a lei de direito público, Art. 1.347 do CC, permite. Desta feita, a norma de direito público (Código Civil) prevalece sobre a norma de direito privado (convenção).
Assim, quando houver divergência o ideal é atualizar a Convenção a partir da vigência do código civil de 2002, para não gerar confusões internas.
Dra. Mayara Pereira
OAB/DF 40.047
Advogada Especialista em Direito Imobiliário
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