A lei federal 4591/64 tratou das Incorporações e Condomínios e está vigente até este momento, mesmo diante das disposições inseridas no Código Civil em 2002.
Após a entrada em vigor do “novo” Código Civil muitos Condomínios tomaram a iniciativa de rever suas Convenções Condominiais e Regimentos Internos, de modo a adequá-los as novas disposições para condomínios edilícios inseridas no Código Civil.
No entanto, nestas novas disposições do Código Civil não há nenhuma menção ao Fundo de Reserva que continuou sendo previsto apenas na legislação 4.591/64. Desta forma, o que se observa que exceção feita a determinação de sua instituição constante do artigo 9º, parágrafo 3º, alínea “J” da lei 4.591/64, o seu regramento se dá apenas na Convenção Condominial.
Assim sendo e considerando que a grande parte das Convenções Condominiais é elaborada pelo Incorporador no momento do registro da Incorporação, pouca ou nenhuma atenção se dá ao fundo de reserva e ao seu regramento específico.
A função primeira do Fundo de Reserva é criar uma poupança a ser utilizada em casos excepcionais ou situações emergenciais, cobrindo despesas que não foram previstas na previsão orçamentária anual. No entanto, não há uma reflexão dos condôminos sobre o valor dessa contribuição (sendo costume sua fixação entre 5 e 10% da cota ordinária), sobre o período de sua arrecadação; sobre sua suspensão quando atinge um certo montante.
Dessa forma, dado que a legislação existente não regula estas disposições, seria salutar que cada Condomínio “olhando” para sua realidade, para o número de unidades condominiais, para a necessidade de obras de vulto diante das características do prédio, já fixasse na Convenção Condominial, quando tratar do Fundo de Reserva, não só o seu percentual, mas também definisse seu limite de arrecadação, sua suspensão temporária, sua recomposição e hipóteses de utilização, de modo a facilitar a sua utilização e evitar onerar os condôminos com valores acima do necessário.
No momento atual, com os impactos da pandemia causada pelo Covid-19, as sugestões acima ganham relevância já que muitos condomínios vão precisar de adequações para que voltem a funcionar, notadamente os Condomínios Comerciais e também os Residenciais dotados de muitas unidades.
Esta questão, absolutamente nova, pode ser entendida como emergencial já que se trata de uma questão de saúde, onde é dever do Síndico zelar pelo bem estar de toda a coletividade.
Cabe ponderar que é possível realizar mudanças e atualização da Convenção Condominial para detalhar esta e outras questões, notadamente em condomínios muito antigos que deverão ser aprovadas em assembleias condominiais cujo quórum de votação é de 2/3 dos Condôminos.
