Em meados de junho de 2021 o STJ publicou um informativo de jurisprudência fixando a tese de que, optando o adquirente pela resolução antecipada de contrato de compra e venda por atraso na obra, eventual valorização do imóvel não enseja indenização por perdas e danos.
Os Ministros fundamentar que de acordo com o Artigo 43, inciso II, da Lei n. 4.591/1964, o incorporador deve responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras.
Ademais, de acordo com o Artigo 475 do Código Civil, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".
Bem como, o Artigo 402, por sua vez, dispõe que, "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".
E, finalmente, o Artigo 403 do mesmo diploma legal reza que "ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual".
Desta forma, a partir das lições colacionadas, é lícito inferir que a valorização do imóvel, além de não ter relação direta com o inadimplemento do contrato pela incorporadora, também não se enquadra no conceito de perdas e danos, não representando uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse, legitimamente, esperar.
No caso analisado que deu origem ao informativo, diante do atraso na obra, poderia o comprador optar por aguardar a sua conclusão, tendo direito, inclusive, ao recebimento de aluguéis durante todo o período, e, ao final, incorporar ao seu patrimônio o eventual incremento do valor venal do imóvel.
Todavia, escolhendo o desfazimento do negócio, presume-se que o promitente comprador preferiu receber, no presente, a integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, a aguardar uma eventual e incerta valorização futura do imóvel, pronto e acabado, adquirido ainda na planta, cenário que não enseja o dever de indenizar por parte da incorporadora.
