Na data de 11 de abril de 2022 o STJ publicou o informativo de jurisprudência nº 732 fixando a tese de que o bem de família oferecido como caução em contrato de locação comercial é impenhorável.
Fundamentam os Ministros que o escopo da Lei n. 8.009/1990 não é proteger o devedor contra suas dívidas, mas sim a entidade familiar no seu conceito mais amplo, razão pela qual as hipóteses permissivas da penhora do bem de família, em virtude do seu caráter excepcional, devem receber interpretação restritiva.
Em continuidade, afirmam que a fiança e a caução são institutos explicitamente diferenciados pelo legislador enquanto modalidades de garantia do contrato de locação, nos termos do art. 37 da Lei n. 8.245/1991, tratando-se de mecanismos com regras e dinâmica de funcionamento próprios, cuja equiparação em suas consequências implicaria inconsistência sistêmica.
Deste modo, sobre o tema a doutrina esclarece que "a caução é a cautela, precaução e, juridicamente, a submissão de um bem ou uma pessoa a uma obrigação ou dívida pré-constituída. Portanto, a caução é gênero, do qual são espécies a hipoteca, o penhor, a anticrese, o aval, a fiança etc".
Assim sendo, consoante asseverado pela eminente Min. Nancy Andrighi, relatora do REsp 1.873.594/SP, julgado em 02/03/2021 pela Terceira Turma, "o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem para dúvidas [...]. Caso o legislador desejasse afastar da regra da impenhorabilidade o imóvel residencial oferecido em caução o teria feito, assim como o fez no caso do imóvel dado em garantia hipotecária (art. 3º, V, da Lei n. 8.009/1990)".
Dessa forma, violaria a isonomia e a própria previsibilidade das relações jurídicas estender à caução as gravosas consequências aplicadas à fiança pela Lei n. 8.009/1990. É que o ofertante do bem em caução não aderiu aos efeitos legais atribuídos ao contrato de fiança. Noutros termos, a própria autonomia da vontade, elemento fundamental das relações contratuais, restaria solapada se equiparados os regimes jurídicos em tela.
Assim, concluíram que a caução levada a registro, embora constitua garantia real, não encontra previsão em qualquer das exceções legais, devendo prevalecer a impenhorabilidade do imóvel, quando se tratar de bem de família.
