Tramitam no Congresso projetos de lei sobre locação de imóveis que podem influenciar a atividade econômica, por configurarem demasiada interferência do Estado nas relações privadas.
Os projetos de lei 693/1999, 7.412/2014 e 7.174/2014, atualmente na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados, por exemplo, pretendem (i) excluir a opção de fiador dos contratos de locação; (ii) permitir que a escolha das garantias da locação seja feita pelo locatário, e não mais pelo locador, como se dá atualmente; e, ainda, (iii) transferir ao locatário a faculdade de escolha do corretor de seguros registrado na Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) nos casos de contrato segurado por apólice de seguro fiança locatícia.
Tais inovações, se implementadas, atingirão a liberdade de o locador administrar seu bem, de modo a favorecer apenas e tão somente o locatário, o que pode causar retração na oferta, caso o proprietário não tenha segurança de que estará devidamente resguardado.
Cabe ponderar que pode ser um bom negócio locar para aqueles que não oferecem fiador, mas sim outro tipo de garantia, como caução em dinheiro. O que o locador quer é segurança ao locar um imóvel. Ele se preocupa em fazer um bom negócio, já que, às vezes, essa é sua única fonte de renda.
A caução em dinheiro ainda é tida como meio menos seguro pelos locadores mais conservadores, talvez pelo desconhecimento do disposto na Lei de Locação quanto à possibilidade de se pleitear liminar em ação de despejo, tão logo a caução em dinheiro se torne insuficiente para garantia do contrato.
De acordo com a Lei 8.245/1991, a caução em dinheiro deveria ser – e acreditamos que seja – a garantia mais segura. A Lei de Locação prevê a possibilidade de a Justiça conceder liminar para despejo em algumas situações descritas no artigo 59. A única situação em que, na prática, o locador consegue retomar o imóvel de forma mais ágil quando o locatário se torna inadimplente é a prevista no inciso IX do artigo 59, ou seja, no caso de o contrato estar sem garantia ou a garantia concedida ter sido extinta, como, por exemplo, na hipótese de o locatário ofertar em garantia um depósito em dinheiro em valor equivalente a três meses de aluguel e ele vier a ser tornar inadimplente pelo mesmo período.
Ora, não existe previsão legal para a concessão de liminar nos casos de despejo por falta de pagamento, afora a hipótese prevista no referido inciso IX do artigo 59 da Lei de Locação.
Em outras situações de falta de pagamento, existindo outros tipos de garantia previstos no artigo 37 da mesma lei, será difícil o Judiciário conceder liminar para despejar o imóvel. E o locador terá de esperar todo o trâmite da ação para atingir o objetivo de retomada do imóvel, podendo, ao fim, ficar a ver navios por não encontrar bens do fiador para saldar o débito. Isso mostra que a garantia por meio de fiador nem sempre é tão segura como se imagina.
Para que acabe a desconfiança do locador quanto à caução em dinheiro, basta uma disposição legal na atual Lei de Locação com previsão de liminar de despejo em qualquer situação de falta de pagamento por período superior a três meses. Ou seja, o locatário já assinaria o contrato sabendo do risco em caso de não pagamento. E o despejo só ocorreria após notificação prévia e ajuizamento da competente ação com pedido de liminar.
De acordo com recentes números do Sindicato da Habitação (SecoviSP), o número de ações judiciais por inadimplência para as locações garantidas por caução em dinheiro é bem menor em relação às locações garantidas por fiador ou seguro fiança. É bem verdade que a caução em dinheiro é uma garantia menos utilizada. Porém, pesquisas feitas por imobiliárias mostram que o índice de inadimplência nesse caso é baixo.
Por isso, analisando os projetos de lei mencionados, talvez o melhor não fosse a exclusão da figura do fiador, nem a delegação ao locatário da opção de escolha das garantias locatícias, mas sim o aperfeiçoamento da Lei de Locação para prever o despejo, com pedido de liminar, em casos específicos de falta de pagamento. Assim, as relações locatícias seriam mais tranquilas, o locador faria menos exigências e o locatário teria mais opções no mercado.
