Em data de 31 de agosto de 2015, foi publicada a Súmula Vinculante nº 543 do STJ, com o seguinte Enunciado:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
Com a Publicação do referido Enunciado, o Superior Tribunal de Justiça assenta o entendimento de que, na hipótese de rescisão contratual de promessa de compra e venda, os valores pagos, desde que comprovada a relação de consumo, devem ser restituídas de forma integral quando a culpa é do vendedor e parcial quando a culpa é do comprador.
A discussão, em regra, ocorre quando constam nos contratos de promessa de compra e venda, cláusulas que preveem: (i) a perda do valor total das prestações pagas em benefício do credor na hipótese de inadimplemento contratual; ou (ii) que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro.
O fundamento nesses casos para uma posição favorável ao consumidor é a vedação de enriquecimento ilícito por parte da vendedora/construtora, pois deve-se ter em mente que em qualquer caso - tanto no de perda do valor total das prestações pagas, quanto no de obrigar aguardar pelo término das obras para rever os valores - a vendedora/construtora retoma o bem e possui plenas condições de vendê-lo a terceiros.
Importa destacar também que é entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça que o fato de as partes firmarem contrato de forma livre e espontânea não afasta, por evidente, a necessidade de se buscar a tutela jurisdicional para ver declarada a nulidade de cláusulas consideradas abusivas. Ou seja, é sempre garantido ao consumidor o acesso ao Judiciário para a discussão e eventual declaração de nulidade de cláusulas que ofendam os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e lhe causem prejuízo.
Reforça-se, dessa forma, a necessidade de se ficar atento às cláusulas e condições estabelecidas nos contratos de compra e venda.
Outro tema relacionado a promessas de compra e venda de bens imóveis e que tem gerado demandas judiciais com interpretação favorável ao consumidor é a questão da exigência de pagamento da comissão de corretagem no momento da aquisição do bem. Dada a relevância da discussão, tal tema será objeto de artigo específico que será publicado em breve em nosso site e aqui neste espaço.
