(*) João Paulo Santos Miranda
VITÓRIA! Essa é a palavra que tenho visto e ouvido nas redes sociais e em conversa com colegas do mercado imobiliário, após a louvável decisão proferida pelo STJ em que o colegiado, por unanimidade, decidiu pela validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem na venda de imóveis.
A referida decisão foi muito bem recepcionada pela maioria das pessoas que atuam direta ou indiretamente no mercado imobiliário, mas claro, como qualquer decisão, implica em um lado que não ficou satisfeito com tal feito. Não há como precisar se as manifestações contrárias a decisão prescindem da falta de conhecimento acerca do tema, por entendimento contrário a decisão, ou se por inconformismo dos aventureiros que agiam de forma antiética para angariar clientes.
Para elucidar melhor a questão, irei simular abaixo um atendimento entre um corretor de imóveis e um cliente em busca do seu imóvel. Deixo de lado os termos técnicos na busca de uma melhor compreensão dos leitores.
Corretor: Bom dia! Seja bem-vindo ao nosso stand de vendas, em que posso ajudá-lo?
Cliente: Bom dia! Estou à procura de um apartamento;
Corretor: Vou lhe mostrar algumas opções que tenho a venda;
Cliente: Gostei desse apartamento, qual o valor?
Corretor: R$ 100.000 (cem mil reais);
Cliente: Negócio fechado, vou comprar. Gostaria de financiar 80 mil e vou pagar 20 mil a vista;
Corretor: Parabéns! Pois bem, vou tirar a proposta onde constará que o senhor irá financiar 80 mil, irá repassar a construtora o valor de 15 mil e o valor de 5 mil será repassado a imobiliária/corretor a título de comissão, perfazendo o montante de R$ 100.000 conforme informado e devidamente descrito em sua proposta de compra e venda.
Caros leitores, a narrativa enseja perfeitamente a relação de compra e venda entabulada entre corretor e cliente, tudo devidamente informado e demonstrado nos instrumentos que compõem o negócio.
Passado o tempo da concretização do negócio, em sua maioria venda de imóveis na planta, quando o cliente recebe o imóvel o mesmo é surpreendido com um panfleto em sua caixinha de correios com o seguinte título: “Taxa de comissão de corretagem paga pelo cliente é ilegal, receba de volta os valores pagos em dobro”, ou pior, faixas espalhadas pelas cidades, carros de escritório de advocacia plotados com essa mensagem, dentre outras diversas práticas ilegais que ferem o Código de Ética da Advocacia.
Diante do contexto, o advogado propõe ação de restituição de valores com repetição de indébito, onde o cliente alega não ter conhecimento de que os 5 mil reais pagos, comumente denominado como comissão apartada ou destacada, não seriam de conhecimento do mesmo e que foram pagos indevidamente, solicitando a sua restituição. Pois bem, o judiciário entendia que o cliente não poderia suportar a transferência desse encargo (praxe comercial na venda de imóveis novos) e que o mesmo deveria ser restituído ao cliente, e na maioria das decisões ocorria a repetição do indébito.
Numa alusão a simulação anteriormente apresentada, o cliente receberia 10 mil reais de restituição, sendo 5 mil de comissão efetivamente paga mais a sua dobra. Portanto, se o cliente pagou 100 mil no imóvel e a posteriori teve 10 mil restituído na justiça, o imóvel saiu por 90 mil reais, causando um enriquecimento ilícito ao cliente e um prejuízo as construtoras e imobiliárias.
E assim, tal prática fora promovida por um árduo tempo, o qual denomino como período crítico os anos de 2012 a 2015.
Na oportunidade não poderia deixar de parabenizar o STJ pela louvável decisão que trará uma maior segurança para o mercado imobiliário e da construção civil, setor responsável por uma das maiores empregabilidades do nosso país, assim como todos aqueles que de forma direta ou indireta estiveram engajados na luta para que tal decisão ocorresse. Parabéns a todos pela VITÓRIA!
(*) Advogado e Gerente Comercial na Apex Engenharia.
