Tipos de extinção dos contratos de locação e os respectivos aspectos legais que envolvem o tema.
1. INTRODUÇÃO
O contrato de locação é um dos mais importantes e também um dos mais utilizados no meio contratual.
O presente trabalho consiste em uma breve analise dos tipos de contrato de locação. Também será discorrido a cerca dos tipos de extinção dos mesmos e os respectivos aspectos legais que envolvem os temas citados.
Os elementos do contrato de locação também são essenciais para a analise como preço, consentimento e objeto, todos no qual serão adiantes descritos.
2. Natureza Jurídica dos contratos de locação
De inicio analisaremos o conceito de locação no qual o Código civil em seu artigo 565 discorre. Ele diz que o contrato de locação de coisas se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária. Destaca-se que a locação só existe para coisas, e não para serviços, empreitada entre outros.
O entendimento hoje em dia valido para a natureza jurídica do mesmo é que se trata de um contrato bilateral, comutativo, oneroso, consensual, de relação duradoura e não solene. Adiante explico o porque de cada coisa: É contrato bilateral e sintagmático, envolvendo prestações recíprocas, admitindo a exceptio no adimpleti contratus (art. 476, CC); É oneroso, sob pena de se transformar em comodato; É consensual, pois existe um acordo de vontades. Não é contrato real, pois não exige a tradição para o seu aperfeiçoamento, sendo essa necessária apenas na fase de execução ou cumprimento; Não tem caráter personalíssimo, nem para o locador nem para o locatário, pois admite cessão e sublocação, e não se extingue com a morte. Logicamente, o caráter personalíssimo pode ser convencionado. É comutativo, pois a prestações são certas e não aleatórias. É não solene, pois a forma é livre.
Atenção: para se convencionar uma garantia (ex: fiança), é necessária a forma escrita. É de trato sucessivo ou de execução continuada, pois se prolonga no tempo.
3. Tipos de contrato de locação
No que consiste a analise dos tipos de contratos locação, antes de mais nada, temos que ter em mente a mudança instituída pelo Código Civil de 2002, o qual se tornou um divisor de águas nas espécies de contrato de locação.
Antes da vigência do CC/02, os tipos de contratos de locação possuíam uma maior abrangência conceitual, sendo divididos em três tipos: 1) O Contrato de Locação de Serviços, 2) A Locação de Obra ou Empreitada e 3) A Locação de Coisas. Deste modo, temos a percepção que os institutos da Prestação de Serviços e da Empreitada, eram tidos como espécies de contrato locatício o que claramente mudou com a chegada do nCC.
Para que possamos entender os diferentes tipos de contrato de locação, é necessário primeiramente uma breve analise do que seriam os elementos que compõem os mesmos. De forma resumida são:
a) Preço que denomina-se aluguel ou remuneração e é essencial ao negócio, sob pena de configurar-se comodato;
b) Objeto: pode ser coisa móvel ou imóvel.
c) Vontade: que é nada mais que a livre e a espontânea manifestação de vontade. A coisa móvel deve ser infungível, sob pena de ser contrato de mútuo;
d) Consentimento: pode ser expresso ou tácito. Não precisa ser proprietário para alugar, a simples posse jurídica autoriza o aluguel
O CC/02 regula a locação de vagas autônomas de garagem; espaços destinados a publicidade, locação de apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados, e formas de locação que não tenham legislação própria. A Lei do Inquilinato, por sua vez, reserva - se a regulamentar a locação residencial (art. 46 e 47), locação por temporada (art. 48 a 50) e a locação não residencial ou comercial art. (51 a 57).
4. Formas de extinção dos contratos
A relação locatícia, assim como outras relações jurídicas, encontram sua origem em uma relação contratual. A partir da celebração do contrato, o negócio jurídico seconsubstancia e faz emergir o vínculo de locação entre as partes, que nada mais é que uma cessão temporária de uso e gozo, na qual há a transferência da posse de um bem, em troca de um pagamento continuado.
Após analisarmos os tipos de contrato de locação daremos inicio as formas de extinção dos mesmos a cima citados.
Podemos descrever os tipos de extinção segundo Alvaro Vilaça Azevedo por imperfeição a ele anterior, que causa sua nulidade ou anulabilidade; pela execução, com o cumprimento de todas as obrigações contratuais; pela inexecução culposa, quando ocorre rescisão unilateral ou bilateral; pela inexecução não culposa voluntária, no caso de resilição unilateral e bilateral; ou, finalmente, pela inexecução não culposa involuntária, quando se trata de resolução.
Adiante uma breve conceituação:
I- Extinção por mútuo acordo: O mútuo acordo ou distrato, nada mais é que a situação que desfazimento do contrato, realizado por ambas as partes em comum acordo. Também chamada de resilição bilateral, o distrato pode ser realizada em qualquer relação contratual, incluindo, obviamente, os contratos de locação.
II - Extinção por inexecução contratual: Caso um dos contratantes, descumpra o estipulado do contrato, ou viole dispositivo legal inerente ao bom andamento do contrato, é lícito a outra requerer a rescisão do contrato, impondo ao descumpridor, todos os encargos legais ou contratuais consequentes ao seu ato.
III - Da extinção pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos: O pagamento de encargos locatícios é elemento essencial a locação, se assim não fosse, a locação se consubstanciaria em mero comodato.
IV - Perda total da coisa locada: Como o próprio nome nos remete, a extinção do contrato pela perda total da coisa consubstancia -se quando a substancia do imóvel locado é destruída, ou seja, a perda da coisa locada extingui o negócio jurídico.
V - Findo o prazo: Nesse sentido, caso o contrato seja naturalmente indeterminado, ou consubstancie - se em indeterminado pela não retomada pelo locador, este somente poderá reaver o bem mediante notificação, para que no prazo de 30 dias, o locatário devolva o imóvel. Por outro lado, havendo prazo estipulado para a duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, então ressarcindo as perdas e danos ao locatário. De igual forma, o locatário também não poderá devolvê-la ao locador, senão pagando a multa estipulada no contrato.
VI - Extinção mediante cláusula com condição resolutiva expressa: A cláusula resolutiva expressa, estipula contratualmente um evento futuro e incerto, o qual, se concretizado, determinará o fim do contrato.
VII - Morte do locatário Os contratos de locação, diferentemente de outros contratos, não tem caráter personalíssimo, ou seja, o contrato não encontrará seu termino com a morte de um dos contratantes.
VIII - Extinção do contrato pela alienação da coisa locada: A extinção do contrato de locação mediante a alienação da coisa, ocorrerá no caso do imóvel ser alienado durante a locação a vigência da locação. Caso isto ocorra o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, contados do registro da venda ou do compromisso, após esse prazo, a presumir -se -á a concordância na continuidade da locação.
5. CONCLUSÃO
De modo geral e abreviado, descrevemos aqui uma analise dos tipos de extinção dos contratos de locação e os respectivos aspectos legais que envolvem o tema na atualidade.
Concluo frisando que mediante os diversos tipos, o que se tem de mais importante é boa fé das partes contratantes para que o bom funcionamento não só das relações jurídicas mas da sociedade em geral.
