Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, das 60 milhões de residências urbanas no Brasil, 30 milhões se encontram irregulares. Isto é, metade das residências no Brasil têm algum tipo de informalidade, seja por: invasão de loteamento; falta de aprovação e/ou registro; ou até por venda de forma diversa da prevista em lei.
O que gera diversos prejuízos para aquele que vive no imóvel irregular, pois além do risco de sofrer a qualquer momento uma ação possessória do real proprietário (principalmente quando este falece e os herdeiros vão atrás de todos os bens) e ter que sair da sua própria casa, o valor do imóvel no mercado pode diminuir em até 60% por conta de se vender somente a posse e não a propriedade do bem.
Entretanto, existem diversas formas de se regularizar um imóvel, podendo ser feita de forma extrajudicial (diretamente no cartório de registro de imóveis) ou de forma judicial, provocando o poder judiciário para se manifestar sobre este problema tão grave que é a irregularidade das moradias no Brasil.
É neste momento que a ação da usucapião entra.
A ação de usucapião é uma das melhores formas de se adquirir a propriedade e regularizar um imóvel, seja pela questão financeira — por ser uma forma de aquisição originária, não haverá recolhimento de impostos ou a necessidade de retificação de área — ou pela questão dos requisitos.
Isto porque existem diversas modalidades de usucapião e suas variações de requisitos, aumentando a chance do individuo se enquadrar em uma destas modalidades.
E um dos requisitos presente em todas estas espécies de usucapião é o tempo, porém com variações.
Eis a questão: Quanto tempo demora para poder entrar com a ação de usucapião?
Como já dito anteriormente, existem diversas modalidades de usucapião. Todavia, iremos analisar somente as 4 espécies urbanas mais usadas.
Há alguns requisitos que estão presentes em todas estas modalidades de usucapião, sendo o "Animus Domini"; a posse mansa e pacífica e o tempo.
Vejamos brevemente os dois primeiros:
1. A vontade de ser dono (Animus Domini): O individuo que deseja entrar com a ação de usucapião deve demonstrar perante terceiros que sempre agiu como se fosse o proprietário do imóvel. Essa demonstração pode ser feita por meio do pagamento de IPTU e/ou reformas/melhorias no imóvel, pois assim a propriedade estaria cumprindo a sua função social.
2. Posse Mansa e Pacífica: O individuo não pode ter adquirido a posse do imóvel por meio de violência, precariedade ou clandestinidade. Assim como também não pode ter ocorrido discussão sobre a posse do imóvel durante todo o período de aquisição da usucapião.
Caso haja emprego de violência ou clandestinidade (invadir e viver no imóvel sem que o real proprietário tenha conhecimento), não será possível a propositura da ação de usucapião.
Assim como a precariedade, que nada mais é do que abusar de um direito. Por exemplo quando o individuo entra no imóvel pagando aluguel, neste caso fica impedido de ajuizar uma ação de usucapião por sua posse se demonstrar precária.
3. E quanto ao tempo?
O tempo varia entre as espécies e seus requisitos, sendo:
- Usucapião Extraordinário: O prazo para se entrar com a ação de usucapião extraordinário é de 15 anos na posse do imóvel.
- Entretanto, esse prazo pode cair para 10 anos caso o imóvel seja utilizado para a moradia habitual ou caso tenha sido realizada obras e/ou serviços de caráter produtivo nele.
- Usucapião Ordinário: O prazo da ação de usucapião ordinário é de 10 anos. Porém para poder utilizar esta modalidade é necessário que haja um justo título e boa fé, como um contrato de compromisso de compra e venda por exemplo.
- O prazo poderá cair para 5 anos caso o imóvel tenha sido adquirido de forma onerosa e tiver ocorrido o registro no cartório de imóveis, com o posterior cancelamento deste registro, desde que o imóvel tenha sido utilizado para sua moradia habitual ou realizado obras e/ou serviços de interesse social nele.
- Usucapião Especial Urbano / Constitucional Urbano: O prazo para esta modalidade de usucapião é de 5 anos. Entretanto, aquele que deseja entrar com a ação de usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel; deve utilizar o imóvel para sua moradia e o imóvel não pode passar de 250m².
- Usucapião Familiar / Por abandono de Lar: Nesta modalidade o prazo para se entrar com o usucapião é de 2 anos. Mas o individuo que deseja entrar com a ação deve ser co-proprietário do imóvel junto com o cônjuge ou companheiro (união estável) que abandonou o bem. Assim como não pode ser proprietário de outro imóvel e o bem não pode ultrapassar 250m², além de ser usado para a sua moradia habitual.
Como pode ser notado nestas modalidades, quanto mais requisitos menor será o tempo para se adquirir o direito de usucapião.
É por isso que é necessária sempre uma atenção e análise detalhada para enquadrar a melhor modalidade ao caso concreto.
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