Deiblizon Lima da Silva
Acadêmico de Direito da Faculdade Santa Rita de Cássia
ÁREA DO DIREITO: DIREWITO CIVIL
CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE COISAS E BENS IMÓVEIS PARA FINS RESIDENCIAIS
RESUMO
O presente artigo avalia o contexto atual dos contratos de locações de coisas e bens imóveis para fins residenciais, essa discussão sobre o tema mostra-se pertinente, uma vez que, muitos conflitos são gerados a partir da realização de contrato de locações, pois o contrato exprime a vontade das partes regido pela lei 8.245/91, que estabelece que a locação residencial tem a finalidade de moradia para o inquilino e para os seus familiares, porém, diversa vezes esse, tipo de contrato perde sua finalidade residencial, uma vez que essa finalidade passa a ser comercial, consequentemente o contrato torna-se um contrato de locação comercial, criando as vezes, enormes consequências tanto para o Locador quanto para o Locatário, tendo em vista que o contrato perde seu objetivo cabe ao judiciário resolver a lide para que nenhuma das partes suportem algum tipo de prejuízo.
Palavras Chave: Direito, Contrato, Locação, Residencial
ABSTRACT
This article evaluates the current context of contracts of lease of things and real estate for residential purposes, this discussion on the subject appears to be relevant, since many conflicts are generated from the realization of tenancy agreement because the contract expresses the will of the parties governed by law 8.245 / 91, which states that the residential lease has the housing purpose to the tenant and his family, however, different times that, contract type loses its residential purpose, since this purpose becomes commercial, consequently, the contract becomes a commercial lease, creating sometimes enormous consequences for both the Lessor and to the Lessee, given that the contract loses its purpose is up to the judiciary to resolve the deal for neither party support some kind of injury.
Keywords: Law, Contract, Rental, Residential
1 INTRODUÇÃO
O Contrato de Locação é bastante usado nas questões que envolvem relações sociais, desde os tempos mais antigos, lembrando que ainda é o mais utilizado, assim a locação está presente no dia-a-dia das pessoas.
Vale ressaltar que a Locação de Imóveis, é um legado deixado por Roma antiga e é utilizado a mais de dois mil anos, haja vista que a referida comuna, colocava em prática o referido Instituto Jurídico, quando destinava as insulae, à locação.
Após a vitória de Roma sobre Cartago, ocorreu um crescimento desordenado da densidade demográfica da cidade, assim, dada a falta de moradia na cidade os Romanos não tiveram outra alternativa senão a de construir casas maiores e mais altas para abrigar o maior numero de pessoas possível. Porém havia um problema, o princípio superficies solo cedit, ou seja, o direito de superfície, segundo o qual, tudo que estivesse sobre o solo era de propriedade de Roma, assim não se permitia construções horizontais, surgindo desse modo o contrato de locação dos apartamentos construídos, as chamadas insulae. Com isso ao locador era faculta alugar o imóvel para uma única pessoa e, posteriormente este sublocar, as referidas casas.
A Roma antiga, tinha nas insulae, sua principal fonte de renda, sendo estas também grande parte da ocupação territorial da dita cidade.
O contrato de locação regia-se pelas normas do Direito Romana, sendo que este não se tratava somente do uso e gozo de coisas, mas também de prestação de serviços, podendo ser dividido em 03 (três) espécies, conforme segue:
- Locação de Coisas, que se trata do uso e gozo de bem infungível;
- Locação de Serviços, trata-se de prestação de serviço;
- Locação de Obra, trata-se da execução de uma obra certa ou de determinado trabalho.
Assim sendo, não há dúvidas no que se refere à quão antiga é a utilização do contrato de locação.
Vale ressaltar, que na modernidade, os referidos institutos tornaram-se muito amplos, o que fez com que na codificação de 1916, alguns institutos fossem banidos, ganhando regras específicas, como é o caso da locação de obra que passou a ser denominado empreitada, do mesmo modo, a antes locação de serviços, passou a denominar-se prestação de serviços, sem esquecer que cada uma tem suas peculiaridades, e por conseguinte suas próprias regras.
2 CONCEITO
Primeiramente, ressalta que Contrato trata-se de acordo de vontades que se destina à criação, modificação ou extinção de direitos, sendo que este pode ser formal ou também expresso.
Deste modo, cumpre registrar que o presente trabalho fará referência tão somente aos contratos de locação de coisas, bem como locação imobiliária, sendo que neste ultimo falar-se-á a respeito de imóveis urbanos no que tange às locações residenciais, a que se refere a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991.
De acordo com o Código Civil em seu art. 565, “locação de coisas é onde uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”
Pois bem, para um melhor entendimento, passaremos então a analisar os ditos contratos de forma separada.
3 LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA
A Locação Imobiliária, como já dito, é regida por lei especial (Lei 8.245/91), assim esclarece que a locação residencial é aquela utilizada para residência do inquilino bem como de seus familiares ou de terceiros. Desse modo se uma casa for alugada para servir de comércio, esta locação deixará de ser residencial.
Pra que seja firmado o contrato de locação imobiliária, faz-se necessário que dentre outros objetos indispensáveis, haja a figura do Locador, que é a pessoa que aluga o imóvel para outra pessoa; o Locatário, que é que recebe o imóvel em locação, também é necessário que seja estipulado o Valor do aluguel, desde que respeitado o disposto no art. 17 da referida Lei, no que se refere ao reajuste (art. 18) do valor do aluguel, este deve seguir os índices do mercado, porém não pode ser o valor reajustado em período inferior a um ano.
No que se refere aos prazos para locação residencial, esta pode ter prazo certo igual ou superior a trinta meses, desde que contratada por escrito, ou ainda prazo indeterminado podendo, inclusive ser este inferior a trinta meses.
Na primeira hipótese, disposta no art. 46 da Lei 8.245/91, ou seja, “locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses” as principais características são direito do locador reaver o imóvel após findado o prazo de vencimento, sem que haja prévia notificação, assim não há o que se falar em prorrogação obrigatória do contrato após o vencimento (art. 46), porém decorridos 30 dias do vencimento do contrato sem que o locador se pronuncie, ocorre a prorrogação tácita, dessa forma o contrato passa a ser prorrogado por prazo indeterminado, mantendo desta forma as cláusulas contratuais bem como as condições do referido contrato (art. 46§ 1º), neste caso poderá o locador, a qualquer tempo, reaver o imóvel desde que seja concedido o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel (§ 2º).
Neste sentido, faz-se necessária a transcrição do entendimento Jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, in verbis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. Em que pesem os locadores tenham efetivado a notificação do locatário, em momento pretérito, acerca do interesse na alienação do bem objeto da lide, nos termos do artigo 27 da Lei nº 8245/91, fundando-se a ação proposta na ausência de interesse na manutenção do pacto locatício firmado entre as partes, desimporta ao deslinde do feito, a informação acerca do valor atribuído ao imóvel locado, para o caso de venda do bem. Demanda que se funda na hipótese de retomada do bem locado, mediante denúncia vazia. Inteligência do artigo 46, § 2º, da Lei nº 8245/91. NEGADO SEGUIMENTO AO RECURSO. (destaquei e grifei) (Agravo de Instrumento Nº 70054516836, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Catarina Rita Krieger Martins, Julgado em 16/05/2013) (TJ-RS, Relator: Catarina Rita Krieger Martins, Data de Julgamento: 16/05/2013, Décima Sexta Câmara Cível)
Na segunda hipótese, disposta no art. 47, ou seja, prazo inferior a trinta meses, o contrato é prorrogado automaticamente, e, após vencido o prazo acordado verbalmente ou por escrito entre as partes, sendo este inferior a 30 meses, a locação é prorrogada automaticamente por prazo indeterminado, sendo que para reaver o bem o locador deve respeitar o disposto nos incisos de I a V do art. 47, bem como os dispositivos do art. 9 da Lei 8.245/91, in verbis:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Ressalta que a expressão “uso próprio” a que faz referência o inc. III do art. 47, independe se é para uso residencial ou comercial.
Neste momento vale ressaltar, que aqueles imóveis que se destinam a locação por temporada não podem ser confundidos com imóveis residenciais, sendo que a locação para temporada está disposta no art. 48 da Lei 8.245/91, conforme segue:
Art. 48 Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. (destacamos e grifamos)
Caso, no prazo de vigência do contrato de locação, o locatário venda o imóvel, o adquirente, no prazo de 90 dias pode requerer a posse do bem, porém esta regra não se aplica a locação para temporada, ou caso conste no contrato hipóteses de alienação (art. 8).
Neste sentido o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, tem decidido da seguinte forma:
AÇÃO DE DESPEJO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO IMPROVIDO. Não existindo cláusula de vigência do contrato de locação averbada no registro de imóveis, e a outro turno, havendo notificação do adquirente para a desocupação do imóvel pelo locatário, a procedência da ação de despejo é medida que se impõe, nos termos do artigo 8º da lei 8245/91. (destacamos e grifamos) (TJ-MG 100160808496370011 MG 1.0016.08.084963-7/001(1), Relator: SELMA MARQUES, Data de Julgamento: 08/07/2009, Data de Publicação: 20/07/2009)
APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO. DENUNCIAÇÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. O adquirente do imóvel locado, nos termos daquilo que dispõe o artigo 8º da Lei n. 8.245, de 1991, pode denunciar o contrato de locação. Hipótese em que a parte autora assim procedeu, razão pela qual é de se manter a sentença que determinou a desocupação do imóvel. (destaquei e grifei) (TJ-MG - AC: 10027100134769002 MG , Relator: Tiago Pinto, Data de Julgamento: 07/03/2013, Câmaras Cíveis Isoladas / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/03/2013)
No que refere ao falecimento do locatário, “o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel” ficarão investidos na qualidade e direitos do locatário falecido (art. 11).
No caso divórcio, o contrato de locação será entre o cônjuge ou companheiro que ficar no imóvel, sendo que o ocorrido deve ser informado ao locador ou fiador de forma escrita, facultando ao locador o requerimento de substituição do fiador ou ainda nova garantia (art. 12).
A sublocação, o empréstimo, bem como a cessão da locação sã permitidas, desde que autorizada previamente pelo locador e de forma escrita, porém não pode ser entendido como consentimento a demora do locador em dar seu parecer de formalmente, sendo que este tem o prazo de 30 dias para se manifestar sobre o informado (art. 13, §§ 1º e 2º).
Finalmente, informa que os deveres inerentes a locador e locatários estão dispostos nos art. 22 a 26 da lei 8.245/91.
4 LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS
A partir de agora passaremos a tratar das peculiaridades da locação de coisas, e para uma melhor fixação, é pertinente a transcrição, novamente, do conceito de locação de coisas, dado pelo Código Civil, em seu art. 565, segundo o qual “locação de coisas é onde uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”
O Contrato de Locação de coisas, tal qual o Contrato de Locação de bens móveis, também possui suas peculiaridades, sendo que estas são o tempo, a coisa e a restituição, conforme analisaremos a seguir.
No que se refere ao tempo de duração do contrato, vale ressaltar que o contrato de locação de coisas é essencialmente temporário, ou seja, nunca definitivo ou vitalício, assim a locação deve ter prazo determinado ou indeterminada, lembrando que este não pode ser vitalício sob pena de entrar em contradições.
O contrato por prazo determinado está disposto no art. 573 CC, ou seja, findado o prazo o contrato cessa independente de notificação, porém caso o locador não se manifeste para reaver o bem, presume-se prorrogado o contrato sendo que este passa a ser por prazo indeterminado (art. 574 CC), por outro lado, caso o locatário se recuse a devolver a coisa, este passa a ser possuidor de má fé, e, assim incorrerá nas sanções impostas pelos arts. 1.216 a 1.220.
Caso ocorra de o locatário se recusar a devolver a coisa, no prazo acordado, o mesmo deverá pagar ao locador o aluguel do bem, enquanto este estiver em seu poder, do mesmo modo responde o locatário por danos sofridos, mesmo que o referido danos provenha de caso fortuito, conforme dispõe o art. 575 CC, ressaltando ainda, que o descumprimento do contrato inicial, recebe o nome de aluguel-pena, sendo que este pode ser reduzido caso entenda necessário a autoridade judicial, sem, contudo, excluir os efeitos de penalidade.
No que pertine ao objeto do contrato de locação (coisa), este pode ser tanto coisa móvel ou imóvel, porém a condição necessária para sua caracterização é que a coisa seja infungível.
Cabe salientar, que tanto o proprietário quanto o a pessoa que possui a posse indireta da coisa podem ser partes do contrato de locação, haja vista não se tratar de alienação, mas sim de fonte de obrigações pessoais, porém o contrato de locação de coisa alheia somente será válido enquanto durar a posse (direta) do locador, posteriormente o bem retorna para o proprietário que detém a posse indireta do referido bem infungível, seja ele móvel ou imóvel., ratificando dessa forma a possibilidade de sublocação.
No tocante ao preço da locação (restituição), informa que este contrato tem como uma de suas características, ser oneroso, assim a dita restituição é tida como pagamento pela locação do bem, denominando-se aluguel, preço ou ainda, renda, o referido valor deve ser estipulado no ato da formalização do contrato, por entidades governamentais, por ato potestativo ou ainda por autoridades judiciárias.
Segundo CARLOS ROBERTO GONÇALVES, citado por PABLO STOLZE (2012):
“Como também ocorre na compra e venda, o preço deve ser sério, isto é, real, pois se estipulado em valor ínfimo ou irrisório será, na realidade, fictício e descaracterizará o contrato. Deve ser, ainda, determinado ou ao menos determinável, nada impedindo, todavia, que seja variável de acordo com índices estabelecidos pela lei, ou contratados pelas partes de modo a não contrariá-la. A lei impõe, em regra, tetos aos reajustes. Embora o pagamento deva ser feito, via de regra, em dinheiro, nada obsta que se convencione outro modo, podendo ser misto, ou seja, parte em dinheiro e parte em frutos e produtos ou em obras e benfeitorias feitas pelo locatário. Se, todavia, for efetuado exclusivamente com os frutos e produtos do imóvel, deixará de ser locação propriamente dita, convertendo-se em contrato inominado.
Em geral, o pagamento é fixado em dinheiro, a ser pago periodicamente (por semana, quinzena ou mês), como contrato de execução prolongada ou sucessiva (tempus successivum habet), nada impedindo seja pago de uma só vez por todo o período da locação, como sucede com os aluguéis de temporada, que podem ser exigidos antecipadamente e de uma só vez (art. 20 da atual Lei do Inquilinato: Lei n. 8.245/91). A referida lei veda a estipulação do aluguel em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17), não admitindo a exigência de pagamento antecipado, salvo a exceção apontada no citado dispositivo. A falta de pagamento do aluguel enseja ao locador o direito de cobrá-lo sob a forma de execução (CPC, art. 585, IV) ou de pleitear a resolução do contratante, tanto no direito comum quanto no regime especial do inquilinato, mediante ação de despejo.
O contrato de locação de coisas tem como características principais a bilateralidade, haja vista que ambas as partes tem direitos e obrigações, como dito anteriormente trata-se de contrato essencialmente oneroso por proporcionar sacrifício patrimonial, ou seja, o locador entrega a coisa e, por conseguinte o locatário paga o preço, com isso automaticamente o contrato se torna comutativo, por ambas as partes tem obrigações equivalentes.
Trata-se de contrato consensual, haja vista que com a simples manifestação de vontade o contrato se concretiza, o que pode ser convencionado de forma verbal ou ainda por escrito, o referido contrato não pode ser tido como personalíssimo, haja vista a possibilidade de sublocação, bem como a transferência da avença em caso de falecimento do locatário ou do locador, ressalta ainda que o referido contrato, trata-se de contrato de duração, podendo ser esta por prazo determinado ou indeterminado, podendo ainda o dito contrato ser definitivo ou principal, pois não depende de nenhum outro para sua existência.
Como em qualquer contrato, as partes tem seus direitos e deveres, assim o art. 566 CC traz as obrigações do locador para com o locatário, in verbis:
Art. 566. O locador é obrigado:
I — a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II — a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
Por óbvio deve o locatário deve entregar o bem ao locador no prazo acordado, bem como em estado de servir ao uso a que se destina, do mesmo modo não poderá o locador requerer o bem antes do prazo determinado no contrato sob pena de incorrer nos termos do art. 571 CC.
“Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Porém, caso o locatário queira devolver o bem antes do prazo determinado no contrato, este deve também pagar multa em favor do locador.
Art. 4.º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Cabe destacar que o locador se obriga a manter o bem em estado de servir ao uso a que se destina, ou seja, e dever deste a manutenção do bem, ou seja, deve custear todas as despesas provenientes de sua conservação, por outro lado, em respeito à autonomia da vontade este dever pode ser transferido ao locatário por força de previsão contratual.
Ao locatário cabe a utilização do bem para o qual se destina, e conforme convencionado, conforme dispõe o art. 569 CC.
Art. 569. O locatário é obrigado:
I — a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II — a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III — a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV — a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Por ser um contrato oneroso, deve o locatário arcar com o pagamento do aluguel da coisa que lhe foi entregue, conforme valor pactuado, sendo que o referido pagamento, normalmente, é feito após o uso da coisa, ou seja, não se permite pagamento adiantado, a menos que não haja garantia locatícia. Cabendo ainda ao locatário a devolução do bem, ao final do contrato, da forma como o recebeu.
Caso, no tempo de duração do contrato, o locatário tenha feito alguma benfeitoria, útil ou necessária, desde que com consentimento do locador, o primeiro goza de direito de retenção, ou seja, o locatário pode manter em seu poder o bem até que o locador cumpra seu dever no sentido de indenizar o locatário pelas benfeitorias realizadas na coisa. Ressaltando que o descumprimento de qualquer clausula contratual pode resultar na resolução do contrato, sem prejuízo de perdas e danos.
