Comprar um imóvel é o sonho de muitos, porém requer alguns cuidados que se não tomados podem virar uma grande dor de cabeça.
Antes de tudo é importante realizar um planejamento, adequar a renda para os valores das parcelas a fim de evitar o inadimplemento e até mesmo a perda do imóvel.
Hoje são inúmeras opções oferecidas pelas construtoras, o que torna o negócio mais atrativo, contudo é importante lembrar que mesmo com tantas “vantagens”, deve-se ficar atento a todos os detalhes, qualquer situação que passe despercebido pode ser crucial na hora de determinar a compra do imóvel.
Por isso, abaixo segue alguns itens a ser analisados:
Primeiramente é preciso fazer um planejamento pessoal de todas as suas despesas, para que então possa assumir uma prestação da qual poderá honrar pontualmente, pois do contrário a prestação aumentará em virtude dos juros de mora e multa por atraso, além de outras consequências, como sendo a perda do imóvel.
E preciso lembrar também que fica a cargo do comprador as despesas com certidões, taxas de registro, escritura do imóvel, além do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Definir o local onde você vai morar é um dos fatores mais importantes, considerando que a média de tempo para se pagar um imóvel é de 30 (trinta) a anos, aliados a distância para o trabalho, gastos com deslocamento, vizinhança, tipo de imóvel e suas especificações, podem ser motivos preponderantes na hora da escolha do local ideal para morar.
É preciso analisar também, se você irá comprar um imóvel novo, na planta, usado, se quer uma casa, ou um apartamento.
No caso de apartamentos, haverá gastos com o condomínio e por vezes esta obrigação será onerosa e deverá integrar o valor das parcelas, aumentando-as consideravelmente.
Definindo o local, tipo de imóvel, quantia reservada para as parcelas, é preciso agora definir o tipo de construtora.
A construtora deve ser aquela que está devidamente registrada no CREA, se possui profissionais qualificados, devendo fornecer ao comprador alguns projetos já realizados e a média de duração para conclusão da obra. Deve ser também aquela que oferece taxa de juros compatíveis no mercado.
O comprador deve também fazer um levantamento para saber se há ações judiciais desfavoráveis, principalmente com relação às Fazendas Públicas, que possa comprometer a renda financeira da construtora.
Também será muito importante saber se o imóvel não possui gravames (hipoteca, alienação fiduciária, servidão, usufruto, etc).
A principal pesquisa, diz respeito à certidão de ônus expedida pelo cartório de registro de imóveis. Nesta certidão será mostrado todo o histórico do imóvel, tudo que possa restringi-lo. Por isso, a escolha de um bom profissional é importante, pois ele terá, quando qualificado e ético, condições para lhe orientar se o imóvel está em dia e se se trata de uma boa opção para compra.
A celebração do contrato é muito importante porem deverá ser feito com muita cautela, pois mesmo na hipótese de pagamento à vista e transmissão imediata da escritura pública, o contrato se faz importante, na medida em que prevê não só a obrigação principal de venda por meio da transmissão da escritura pública, mas também diversas obrigações acessórias, tais como, pena pecuniária para a desocupação do imóvel em atraso, retirada de objetos que deveriam permanecer no imóvel, responsabilidade do vendedor por vícios ocultos (não visíveis a olho nu, como, p.ex., infestação de cupins), responsabilidade pelo vendedor por todas as despesas até a efetiva entrega do imóvel e outras mais que podem ser livremente pactuadas.
Uma questão muito importante para quem compra imóveis na planta é o prazo de entrega. Cuidado, pois muitos contratos inserem tais cláusulas de forma subentendida, fazendo com que o comprador não observe o prazo de 180 (cento e oitenta dias), que poderá postergar em virtude de caso fortuito, ou força maior.
O prazo de “tolerância” não pode exceder ao que já está estipulado no contrato, pois a demora excessiva na entrega do imóvel poderá ocasionar prejuízos materiais para o comprador, que na maioria das vezes paga aluguel. É o que chamamos de cláusula penal contratual, prevista nos artigos 408 e seguintes do Código Civil.
A partir do atraso nas obras, o consumidor possui direito a ter seu saldo devedor corrigido pelo INPC, e não pelo INCC, pois este último reflete os custos da construção civil. O INPC é mais favorável, pois sua variação reflete o mercado em geral, e não os custos da construção civil, que costumam ficar acima.
Outro ponto importantíssimo, é saber que a taxa de juros irá variar conforme a renda do comprador, do tipo de imóvel e do valor do mesmo.
Hoje com o mercado aquecido e momento em que a inflação está pressionando os preços, o governo tentará combatê-lo aumentando a Selic e consequentemente os juros dos imóveis.
É preciso ter paciência, realizar simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa de juros. Fique atento ao CET (custo efetivo total) para saber tudo que envolve o financiamento.
O menor CET (valor em percentual) é um grande indicativo de financiamento menos oneroso. Alguns bancos divulgam taxas menores, mas no rodapé informam que esta taxa valerá apenas para os 36 ou 24 meses iniciais, depois a taxa de juros sobe consideravelmente, fique atento! Se for usar FGTS, procure a Caixa Econômica Federal e se informe acerca da possibilidade de seu uso para a aquisição de imóvel.
Por fim, é comum que as construtoras vendam os imóveis por um preço total, mas cobrem os valores de corretagem extracontratualmente (fora do preço global previsto no contrato). Inclusive, o pagamento é feito direto à corretora de imóveis.
Ocorre que os corretores são contratados pela construtora ou incorporadora ,portanto a responsabilidade do pagamento da corretagem não é do consumidor, pois o pagamento da comissão é encargo de quem contratou o serviço. É o que se extrai dos artigos 722, 724 e 725 do Código Civil.
Sem pretensão de esgotar o tema, o texto acima visa contribuir para a formação do necessário conhecimento daqueles que pretendem adquirir um imóvel de forma segura.
