A casa do zelador é uma parte dos condomínios e funciona como área comum e são entregues junto ao empreendimento com essa destinação (moradia do zelador), ou seja, fez parte da incorporação do empreendimento.
Sendo assim, por se tratar de área comum, cada morador possui uma quota parte de sua fração ideal.
Devido a tal situação, esta unidade, por assim dizer, para ser alugada deverá respeitar algumas formalidades, tais como:
- Em caso de aluguel, por ser uma área comum, os condôminos deverão definir a destinação da renda na assembleia de aprovação da locação. Por exemplo, o valor recebido poderá ser destinado ao pagamento das contas ordinárias mensais ou à constituição de um fundo para benfeitorias ou obras.
Neste caso, terá que ser estabelecido na assembleia o tipo de aplicação financeira a ser feita pelo síndico e o valor deverá ser lançado no demonstrativo financeiro como receita extraordinária.
- Cabe também informar, que os condôminos deverão declarar tal receita junto ao IRPF, desde que, de acordo com a fração ideal de cada um, o valor recebido no ano-calendário seja superior ao limite de R$ 24 mil, conforme a Lei Federal 12.973/14, Art. 3º.
- Os condôminos, neste caso, deverão receber da administração do condomínio a Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF), lançando-a em sua declaração individual anual.
Em caso de venda, como regra geral não pode. Por ser área comum é inalienável e isenta dos efeitos da usucapião, por exemplo. Mas no caso apresentado, deverão votar pela constituição daquele local em uma unidade condominial na forma do artigo 1.343 do Código Civil/02 respeitando a obrigatoriedade da aprovação unânime dos proprietários dos outros imóveis do condomínio, incluindo os inadimplentes. Neste caso, a fração ideal de todos deverá ser recalculada. E assim, este imóvel passará a ter cota condominial a ser paga por passar a ser uma nova unidade autônoma, o que implicará na alteração da convenção condominial, da documentação arquivada no Cartório de Registro de Imóveis quando a incorporação, metragem, planta e projeto arquitetônico original, além das providencias junto a Prefeitura do local.
Código Cívil/2002: para mudança da destinação da área.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
O cálculo para votação deverá excluir os inadimplentes (ressalvado as exceções expressas no Código Civil), porém deverá conter a documentação que comprove quem está em debito com o condomínio.
Cota condominial na atual circunstância:
Sobre a atual situação do apartamento ser originalmente casa do zelador ou seja área comum do prédio, com base na legislação vigente, não há como ser exigido o pagamento de taxa condominial, visto que o credor também Serpa considerado como devedor, pois a obrigação de efetuar o pagamento se faz na pessoa do proprietário do imóvel, que no caso é o próprio condomínio.
Sobre obras:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
Da Privatização da Casa do Zelador:
Outra Saída e também uma forma de facilitar a situação e tornar a locação mais simples é transformar a casa do zelador em área privativa, com abertura de matrícula imobiliária, sem contar a redefinição das frações ideais em cada uma das matrículas individualizadas dos imóveis que compõe o condomínio e por consequência alteração da Convenção do mesmo, pois assim não haverá tanto transtorno para todos os condôminos, principalmente no que tange o IRPF.
Att
Lafayette Advocacia
