EFEITOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL{C}[1]
Paulo André de Carvalho Koch[2]
SUMÁRIO
Introdução; 1. Breve Premissa Histórica; 2. Conceitos, Características e Procedimento da Ação Renovatória; 2.1. Legitimidade; 2.2. Prazo para Ajuizamento da Ação; 2.3. A Defesa; 2.4. Da Exceção de Retomada; 2.5. A Procedência da Ação; 2.6. A Improcedência da Ação; 3. Dos Efeitos da Interposição da Ação Renovatória; Considerações Finais; Referência das Fontes Citadas.
RESUMO
O presente artigo tem por escopo estudar os aspectos processuais, sem esquecer dos aspectos materiais inerentes à proteção do estabelecimento empresarial. Sendo assim, especificou-se como objetivo analisar os efeitos da ação renovatória nos contratos de locação não residencial. Para alcançar tal enfoque, a pesquisa foi dividida em três momentos. No primeiro momento se analisa uma breve premissa histórica acerca do surgimento do instituto pesquisado. No segundo momento são avaliados os aspectos materiais e processuais da ação renovatória, com seus conceitos, características e requisitos. Num terceiro momento se avaliam os efeitos percebidos quando da interposição da ação renovatória, bem como suas implicações práticas. Destarte, diante de todo o estudo realizado se traça considerações finais que constatam que a importância do ponto comercial para o empresário-locatário é um fator essencial ao sucesso empresarial. O ponto comercial não é apenas uma localização geográfica, mas um ponto de referência aos consumidores e fornecedores do empresário, fator este que se liga aos bens imateriais do estabelecimento empresarial, sendo que a ação renovatória é meio processual adequado para garantir o direito pleiteado pelo locatário. Quanto à Metodologia, foi utilizada a base lógica Indutiva[3], além das Técnicas do Referente[4], da Categoria[5], do Conceito Operacional[6] e da Pesquisa Bibliográfica[7].
PALAVRAS/EXPRESSÕES CHAVE
Locação Não Residencial – Locação Comercial – Ação Renovatória – Ponto Comercial – Lei Do Inquilinato.
INTRODUÇÃO
O objeto deste artigo cientifico é expor um breve estudo a respeito dos efeitos da interposição da ação renovatória nos contratos de locação não residencial, eis que a mencionada medida processual visa basicamente a proteção do ponto comercial criado pelo locatário, que por sua vez, é posto em situação de extrema fragilidade perante o locador quando da renovação do contrato de locação, que por diversas vezes é renovado em condições de excessiva onerosidade, tão somente para que o locatário possa manter-se em seu ponto comercial. Os objetivos desta pesquisa são: a) Institucional: produção de Artigo Científico para obtenção de título de Especialista em Direito Empresarial, pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI; b) geral: analisar a legislação a doutrina e a jurisprudência acerca da ação renovatória nos contratos de locação não residencial.
Os Objetivos Específicos do presente artigo científico são: a) compreender, em breve resumo, as origens histórias da ação renovatória; b) entender os aspectos gerais da supracitada medida processual, juntamente com seus aspectos materiais, processuais, e seus efeitos práticos quando de sua interposição; c) analisar as correntes doutrinárias favoráveis e desfavoráveis acerca da proteção ao ponto comercial criado pelo locatário quando da criação de seu negócio, correlacionando-o com a proteção criada pela interposição da ação renovatória.
O artigo está dividido em três momentos: no primeiro se fez uma análise da premissa histórica da ação renovatória; no segundo momento se avaliam os conceitos, características e procedimentos da supracitada medida processual. Posteriormente se faz um breve estudo acerca dos efeitos da de interposição da ação renovatória. Referida ação é de suma importância, pois é o único meio de garantir a renovação do contrato e, por consequência, assegurar a permanência do locatário no ponto comercial.
Quanto à Metodologia, o relato dos resultados será composto na base lógica Indutiva. Nas diversas fases da Pesquisa, serão utilizadas as Técnicas do Referente, da Categoria, do Conceito Operacional e da Pesquisa Bibliográfica.
Tal estudo possui relevante importância, pois, trata-se de matéria complexa e pouco comum quando abordada com direção à proteção do ponto comercial criado pelo locatário.
A presente pesquisa é direcionada a acadêmicos de direito, bem como profissionais da área que sintam necessidade e tenham interesse em discutir e aprimorar seus conhecimentos acerca da matéria discutida no presente Artigo Científico.
{C}1. BREVE PREMISSA HISTÓRICA
O Código Civil de 1916 tratou da locação de coisas em geral nos artigos 1.188 a 1.199 e da locação de prédios nos artigos 1.200 a 1.209, com disposição especial para os prédios urbanos no art. 1.210 e disposições para os prédios rústicos nos artigos 1.211 a 1.215. O vigente Código trata da locação de coisas nos artigos 565 a 578. O art. 2.036 do Código de 2002 ressalva expressamente que “a locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”[8].
Portanto, vê-se que a locação de prédios urbanos encontra-se atualmente disciplinada pela lei 8.245/1991.
Segundo Venosa{C}[9], a tendência é de ser considerado urbano o imóvel de acordo com sua destinação e não conforme sua localização. (...) Prédio, na acepção jurídica, pode ser edificado ou não edificado. Um terreno locado pode ser regulado pela lei se tiver finalidade comercial ou industrial. O caso concreto dirá se a locação do terreno foi para fins residenciais.
Para o professor Alfredo Buzaid, citado na obra de Ricardo Negrão[10], a ação renovatória de contrato de locação de imóveis “tem sua origem no direito medieval e se filia historicamente ao jus intraturae e ao jus standiandi”. Consistiria o direito a intratura aquele que o artífice, nas antigas corporações de ofício, tinha sobre o estabelecimento locado para o exercício de suas atividades: “A intratura pode ser considerada sob dois aspectos: a) o direito assegurado ao artífice e ao comerciante de pedir, no vencimento do contrato de locação, uma quantia pelos melhoramentos, compreendendo-se nesse vocábulo também o aviamento; b) o direito de permanecer na loja, não podendo ser despejado, pelo senhorio, contra a sua vontade, senão em certos casos e depois do decurso de certo espaço de tempo, declarados pelos diversos Estatutos. O primeiro chama-se geralmente jus intraturae e consiste numa justa indenização em virtude do maior valor dado ao imóvel pelo exercício continuado da arte; o segundo se chama especialmente jus standiandi e confere ao proprietário da loja, ou ao artífice, o direito de permanecer no imóvel, direito este que se assemelha ao direito real de enfiteuse, de servidão ou de uso. Embora distintas entre si, estas duas espécies recebem, não raro, nos Estatutos, a denominação única e genérica de intratura.
Historicamente, no Brasil, os locadores sempre abusaram economicamente dos locatários. Exatamente por isso, há lei especial, que visa equilibrar as partes. Antes da lei 8.245/91, havia a lei 6.649/79. Não houvesse tal proteção, locadores poderiam exigir de aluguel quantia superior ao real valor do mercado, apenas porque o locatário, já tendo formado seu ponto, não poderia dele abrir mão facilmente. Até "luvas" poderiam ser cobradas, deixando o locatário completamente à mercê dos caprichos e de eventual ímpeto especulativo, ou mesmo extorsivo, do locador.
Salles{C}[11] explana que com o advento da Lei do Inquilinato, de nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, ficou expressamente revogado o Decreto 24.150, de 20 de abril de 1934, popularmente conhecida como Lei de Luvas, que, durante aproximadamente cinquenta anos regulou as condições e o processo de renovação dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais.
Com o advento da supracitada Lei, esta passou a regular a matéria que tratava o diploma revogado, fazendo-o, mais especificamente, nos artigos 51, 51, 71, 72, 73 74 e 75.
Ainda segunda Salles{C}[12] são poucas as disposições que podem ser consideradas inovadoras, eis que no concerne à renovação dos contratos de locação empresarial, o aludido diploma limitou-se tão somente a dar nova redação a normas que já constavam da antiga Lei de Luvas, ou a consagrar e acolher soluções decorrentes de criações pretorianas há muito já estabelecidas.
Assim, vê-se que a locação de imóveis constitui um dos temas mais importantes do direito contemporâneo. Como a questão relaciona-se intimamente com a moradia, a propriedade e o trabalho, sua regulamentação jurídica merece profunda atenção, eis que se trata de um dos pilares da sociedade moderna.
{C}2. CONCEITOS, CARACTERÍSTICAS E PROCEDIMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA
A locação de coisas se dá quando uma pessoa (o locador) se obriga a entregar o uso e gozo de uma coisa durante certo tempo a outra (o locatário), o qual por sua vez se obriga a pagar um preço.
O contrato de locação em geral é bilateral, oneroso, comutativo, típico, geralmente consensual, não formal e de trato sucessivo.[13]
A ação renovatória visa basicamente a proteção do ponto comercial criado pelo locatário, que por sua vez, é posto em situação de extrema fragilidade perante o locador quando da renovação do contrato de locação.
A Lei 8.245/91 disciplina a locação de imóvel urbano e contempla, basicamente, três espécies de locação: a residencial, a não residencial e a de temporada. A chamada locação comercial é regulada pelas normas aplicáveis à locação não residencial.
Nas locações não residenciais, locador e locatário têm ampla liberdade para a fixação do período de vigência da locação. Porém, se o contrato for celebrado por prazo igual ou superior a 5 (cinco) anos, ou a soma dos contratos firmados alcançarem referido quinquênio, o locatário que preenche os demais requisitos legais, nos termos do artigo 51, da lei 8.245/91, tem o direito de obter a renovação compulsória da locação, independentemente da vontade do locador.
Para tanto, deve o locatário ajuizar a ação renovatória, no "interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor".
Referida ação é de suma importância, pois é o único meio de garantir a renovação do contrato e, por consequência, assegurar a permanência do locatário no ponto comercial.
É neste sentido, diante de todo o investimento despendido pelo empresário que se revela a importância de uma proteção jurídica, de modo que um possível término de contrato de aluguel não leve o empresário a ter perdas tão importantes que venham, inclusive, a comprometer todo o seu investimento empresarial.
Com vistas nessa proteção jurídica, o direito prevê medidas que assegurem a continuidade da locação do imóvel, sendo, por vezes, intensa ao ponto de afetar o interesse do próprio locador, proprietário do imóvel ou até mesmo obrigando-o a indenizar seu inquilino em caso de descumprimento do que determina a legislação vigente. Deste modo garantindo uma relação mais equânime frente aos possíveis prejuízos do empresário pela perda do ponto.
Com vistas a ter seu direito ao ponto comercial resguardado que se abre a possibilidade do empresário renovar seu contrato de aluguel, renegociá-lo ou até mesmo, em casos mais específicos, intente uma ação renovatória[14].
Todo o investimento feito pelo locatário merece uma proteção do direito, de modo que ele não veja seus gastos se perderem com o término da locação. Tal direito é exercido por meio da ação renovatória. Esta ação protege efetivamente o direito ao ponto comercial resultante da atividade desenvolvida.
A previsão legal da ação renovatória pode ser encontrada na Lei 8.245/91, nos artigos 51 a 57, e 71 a 75, e estabelecem diversos requisitos para a possibilidade de interposição da referida medida processual, bem como determina seu rito e procedimentos.
Segundo Maria Helena Diniz{C}[15], a ação renovatória constitui meio processual específico para tutelar direitos oriundos da locação não residencial. O procedimento da renovatória é o ordinário, aplicando-se as normas do Código de Processo Civil. O foro competente para o seu ajuizamento é o da situação do imóvel (Lei n. 8.245/91, artigo 58, II; CPC, artigo 95), embora nada impeça que seja proposta no foro de eleição, se houver.
A lei 8.245/91, em seu artigo 51{C}[16], determina que:
Art. 51. “Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. (...)”
Neste sentido, explana o autor Pedro Paulo Filho[17]:
Os pressupostos para a obtenção da renovação contratual são cumulativos, ou seja, devem ser produzidos todos em conjunto, de uma só vez, ou seja, o contrato escrito, não se admitindo o contrato verbal; o contrato há de ser de prazo determinado, pois, se for de prazo indeterminado, não se cogita de renovação; o prazo mínimo do ajuste deve ser de, no mínimo 5 (cinco) anos, podendo-se somar os prazos de contratos escritos ininterruptos, contanto que perfaçam o total de cinco anos, a locação necessita destinar-se a fins comerciais, industriais ou de serviços; por últimos, é obrigatória a exploração trienal consecutiva da atividade pelo locatário no mesmo ramo.
Assim, preenchidos os requisitos dispostos no artigo 51 da lei nº 8.245/91, o empresário ou sociedade empresária, poderá pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de locação.
Vê-se, ainda, que o rol do artigo é taxativo ao estabelecer os critérios para a possibilidade de interposição da ação renovatória, não permitindo interpretações extensivas acerca de quais os requisitos são determinantes para a interposição da ação.
A disposição presente ainda no artigo 71{C}[18] e incisos, da lei nº 8.245/91 estabelece quais os documentos com os quais a ação renovatória deve ser instruída.
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I – a prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. (...)
A demonstração destes requisitos é imprescindível, e leciona Jose da Silva Pacheco[19] a respeito:
O direito à renovação do contrato de locação comercial, assegurado ao locatário, (...) Constitui grave restrição ao direito de propriedade. Por isto, a lei impõe normas rígidas para o exercício válido deste direito, sendo o cumprimento rigoroso e fiel do contrato uma das condições por ela impostas, como prescreve o art. 71, inc. II, da lei 8.245/91. É certo que pequenas infrações do contrato não bastarão à recusa judicial da renovação, mas se são sérias ou se originam diretamente da lei, não será lícito obrigar o locador a renovar um contrato com pessoa que, por não cumprir compromissos assumidos, decaiu da confiança nele depositada ao tempo da celebração do ajuste.
Ainda, sobre a necessidade de preenchimento de todos requisitos, leciona Jose da Silva Pacheco[20]:
Se a locação não atender a esses pressupostos essenciais e absolutamente necessários não se inclui na cognominada locação comercial renovável e, por conseguinte, não será objeto da ação renovatória ou do pedido reconvencional de retomada.
Por fim, é o entendimento da Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:
Ementa: locação comercial. Ação renovatória de locação e ação de despejo por denúncia vazia (art. 57 da lei 8.245/91). Preliminares de não conhecimento do apelo e de ilegitimidade ativa. Ação renovatória. Requisitos. Inobservância. Inépcia da inicial. A ação renovatória de locação visa a assegurar ao locatário o direito de pleitear a renovação do contrato de locação, desde que satisfeitos os requisitos legais do artigo 282 do cpc e artigos 51 e 71 da lei nº 8.245/91. Sentença de extinção da ação renovatória e de procedência da ação de despejo confirmada. Rejeitadas as preliminares, negaram provimento ao recurso. Unânime.[21]
Portanto, basicamente, são três os requisitos: o locatário deve ser empresário, sociedade empresária ou simples, com finalidade lucrativa; o contrato deve ser escrito e estabelecer um prazo determinado de no mínimo cinco anos; e que o locatário exerça sua atividade por no mínimo três anos ininterruptos, na data em que propor a ação renovatória.
Tendo o locatário preenchido estes requisitos, e ajuizando a demanda no prazo decadencial de um ano a seis meses antes de terminar o contrato, haverá possibilidade de ter seu contrato renovado.
{C}2.1. Legitimidade
Superada a questão acerca dos requisitos para a possibilidade de intento da ação, passa-se a discorrer a respeito da legitimidade da interposição da medida processual.
No entendimento de Ricardo Negrão{C}[22], em primeiro lugar o locatário deve ser empresário, sociedade empresária ou sociedade simples, com fim lucrativo. O direito se estende também ao cessionário e ao sucessor, bem como ao sócio sobrevivente de sociedade dissolvida por morte de um dos sócios, desde que permaneça no mesmo ramo de atividade.
O polo passivo da ação renovatória será o locador, seu espólio, ou seus sucessores. Se o locador falecer durante a vigência do contrato de locação comercial ou industrial, a renovatória será proposta contra o espólio ou contra os herdeiros. O locatário-sublocador também terá legitimidade passiva, se a ação for proposta pelo sublocatário, se o contrato locatício tiver prazo suficiente para abranger o da sublocação cuja prorrogação se pretende.[23]
{C}2.2. {C}Prazo para Ajuizamento da Ação
Ponto interessante a ser destacado no presente estudo é o prazo decadencial para a propositura da ação.
Esta ação deve ser proposta pelo locatário no prazo de decadência assinalado pela lei, isto é, entre 1 ano e 6 meses do término do prazo do contrato a renovar. Em termos práticos, a renovação deve ser pleiteada pelo locatário no transcurso dos primeiros 6 meses do último período anual de vigência do contrato de locação. Se o locatário não conseguir antes do fim desse prazo, a assinatura de novo contrato de locação por escrito, deve promover a ação renovatória, visando assegurar seu direito.[24]
Interposta a ação, o locatário deverá indicar, ainda, na petição inicial, além dos comprovantes de atendimento da locação empresarial e o exato cumprimento do contrato, bem como com o pagamento dos impostos e taxas que lhe sejam devidos, necessitará ainda apresentar proposta de aluguel para o novo período locatício. Diz a lei que a proposta deve indicar, de modo claro e preciso, as condições negociais oferecidas para a renovação.[25]
{C}2.3. {C}A Defesa
A contestação, na renovatória, poderá equivaler a um pedido reconvencional, ante o caráter dúplice da ação, pois o autor poderá tornar-se réu, e o réu, autor. Toda a sua defesa deverá ser alegada na contestação, não lhe sendo mais lícito aduzi-la em outras fases da ação. Tal fato se dá em razão de a ação renovatória possuir caráter dúplice, ou seja, na contestação estará contida toda a matéria que normalmente poderia ser objeto de reconvenção, como observa Diniz[26]:
Na contestação o réu invocará todas as exceções cabíveis para afastar a demanda judiciária, sem discutir o princípio jurídico sobre o qual se funda. Na contestação, o locador, na defesa de direito comum que for cabível, referente ao ato jurídico em geral e ao negócio jurídico em particular, poderá arguir, p. ex., falta de legitimidade ativa ou passiva, ausência dos requisitos da petição inicial, intempestividade do ajuizamento da renovatória ou sublocação proibida pelo contrato locatício, alteração da destinação do imóvel locado pelo locatário.
Quando ao conteúdo da contestação para a defesa da matéria de fato, o réu poderá alegar as questões que encontram-se elencadas no artigo 72 da lei 8.245/91. Poderá o réu aduzir que o autor não preenche os requisitos para a renovação. Poderá também impugnar a oferta, dizendo-a fora do valor real da locação. Pode ainda o réu alegar possuir proposta de terceiro para a locação, em melhores condições, juntando documento firmado pelo terceiro e duas testemunhas, e desde que o ramo do interessado não seja o mesmo do locatário. Neste caso em específico o locatário, se cobrir a oferta de terceiro, terá direito a renovação[27].
{C}2.4. {C}Da Exceção de Retomada
Outra matéria que poderá constar da defesa, é a referente aos incisos I e II do art. 52 da lei 8.245/91. São os casos de obras ou reformar no prédio e pedido para uso próprio do locador, ou transferência do fundo de comércio.[28]
Observa-se que o referido art. 52 criou exceções da protetividade empresarial, pois, poderá o locador exercer o direito de retomada do imóvel não-residencial, quando observador os critérios descritos no artigo acima citado.
Impõe o inciso I que o locador poderá exerce o direito de retomada do imóvel, quando por determinação do poder público, seja necessárias reformas no imóvel para sua radical transformação, ou seja, poderá o locador, movido pelo poder público, retomar o imóvel, tendo como finalidade, desenvolver obras que importem na transformação do imóvel. Assim, caso o poder público da localidade do imóvel locado determine, por exemplo, a reconstrução a fachada do imóvel, por estar este ferindo os preceitos de limites urbanos, deverá o locador desenvolver seu poder de retomada, criando um vínculo de necessidade pública[29].
Outro aspecto, diz respeito quando o locador desejar realizar obras para a valorização do bem, com a necessidade de encarecer, ou até mesmo alienar o referido imóvel, permitindo-se desta feita, a retomada do imóvel para realização de obras valorativas. Uma observação se faz, pois trata-se de um contexto bem subjetivo, pois, poderá o locador demonstrar interesse em realizar obras para que possa cobrar um aluguel de valor mais elevado, bem como, retomar o imóvel utilizando dos artifícios de obras valorativas.
Poderá ainda, exercer a retomada, observando-se que se trata de uma exceção a finalidade da ação renovatória, quando o locador desejar utilizar o imóvel para implantação do seu próprio negócio, ou quando detentor de fundo de comércio, onde poderá desenvolver suas atividades empresariais, podendo também incluir o interesse do cônjuge, ascendente e descendente.[30]
Portanto, a ação renovatória, que por um lado assegura, de certa forma, ao locatário a continuidade da empresa, sofre oscilação, criando exceções, necessariamente vinculadas a pessoa do locador, o qual tem, por outro lado, interesse na retomada do ponto comercial.
{C}2.5. {C}A Procedência da Ação
Se acolhida a pretensão renovatória do locador, com ou sem alteração da oferta original, e após o trânsito em julgado da decisão, terá início a execução da sentença, perante o próprio juiz da ação, mediante expedição de mandado, contendo todas as condições do contrato renovado e do julgado exequendo, ao oficial de Registro de Títulos e Documentos, para que se faça o assento, nos livros cartorários da renovação contratual decretada judicialmente, dando-se ciência ao locador da data e do número desse assentamento (Lei n. 6.015/73, artigos 127, VI, 160, 225 e 242)[31].
Neste sentido, é o entendimento de Maria Helena Diniz[32]:
A sentença que conceder a renovação deverá estabelecer o prazo da prorrogação, que será de cinco anos, ou seja, o mesmo do contrato renovando (STF, Súmula 178; RT, 248:290, 552:152, 570:157). O prazo do novo contrato renovado judicialmente será por período igual ou não superior a cinco anos, começando a fluir no dia seguinte ao do término do contrato anterior vencido e não da data do registro acima mencionado, e o novo aluguel vigorará, consequentemente, sem solução de continuidade, a partir do vencimento do contrato renovado, mesmo que a sentença não tenha sido ainda levada a registro.
Assim, o STJ já decidiu:
O prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ação renovatória, deve ser fixado na mesma base da avença anterior. A soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos, 'acessio temporis', é admitida apenas para facultar ao locatário o uso da renovatória.[33]
Os efeitos decorrentes da renovatória serão, em regra, ex nunc, por ter essa ação, se julgada procedente, natureza constitutiva positiva[34].
{C}2.6. {C}A Improcedência da Ação
Se a sentença julga improcedente o pedido de renovação ou conclui que dele é o autor carecedor, o juiz fixará ao locatário o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação, desde que o réu-locador tenha formulado pedido a respeito[35].
Neste sentido, é o entendimento de Gildo dos Santos[36]:
O que há de se entender do dispositivo ora comentado, porém, é que a expressão “não sendo renovada a locação” somente pode ser considerada com o trânsito em julgado. Antes disso, não. É a mesma situação que ocorre quando a lei, ora comentada, no artigo 73, refere a “renovada a locação. Tanto quando estabelece “não sendo renovada a locação” (art. 74), como quando dispõe “renovada a locação” (art. 73), somente se podem considerar tais hipóteses com o trânsito em julgado da sentença.
Na impossibilidade de renovação, o locatário poderá, em alguns casos, solicitar indenização conforme determina a Lei do Inquilinato. O § 3º, do artigo 52 afirma ser devida indenização ao inquilino com relação às despesas com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, na hipótese de a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições.
É o entendimento de Silvio de Salvo Venosa{C}[37]:
O locatário terá direito a indenização do parágrafo terceiro no caso de desvio de uso. Não há indenização tão só pela retomada. Essa indenização só pode ser apurada em processo de conhecimento autônomo, uma vez que o desvio se verificará a posteriori, três meses após contar da entrega do imóvel. (...) A indenização será devida não somente se o locador ou os terceiros autorizados não se utilizarem do prédio, como também no caso de ali se instalar o mesmo ramo de comércio, num evidente desvio de uso e abuso de direito.
O entendimento de Maria Helena Diniz[38] complementa:
Se o locador negar a renovação não residencial, alegando necessidade do prédio alugado para uso próprio, ou porque o pretende demolir para construir outro, de mais capacidade de utilização, o juiz fixará o quantum da indenização a que o locatário terá direito pela perda ou depreciação do fundo de comércio, abrangendo não só as despesas despendidas como a mudança, e mesmo com a reinstalação do inquilino, mas também as perdas e danos, inclusive lucros cessantes, desde que o locador, no prazo de três meses contado da entrega do imóvel, não lhe dê o destino alegado nem inicie aquelas obras determinadas pelo Poder Público ou que pretendia realizar. Terá ainda direito a uma indenização por perdas e danos se a renovação não se der em virtude de ter vingado proposta de terceiro, em melhores condições (art. 75 da Lei 8.245/91). Ao assim dispor, a nova norma veio impor penalidade ao locador retomante do prédio locado, cujo uso desviou, fixando prazo para após a retomada instalar-se no imóvel evacuado ou dar-lhe o destino alegado, além da prevista em seu art. 44, III.
A perda do ponto e a desvalorização do fundo de comércio são dois assuntos em que se torna difícil a apuração e a fixação de indenização, porque a excelência do ponto, isto é, a localização do estabelecimento, em regra, não depende de qualquer atividade do inquilino, principalmente nos grandes centros.
A desvalorização do fundo de comércio poderá existir se o comerciante continuar a sua atividade em outro prédio, sem que o seu estabelecimento valha o que alcançaria se estivesse no imóvel de onde foi despejado.
Se o locatário tiver que encerrar a empresa, situação em que a desvalorização é total, seria necessário considerar se o encerramento das atividades se dá por vontade própria do empresário, ou se apenas no prédio que ocupava era possível exercer aquele ramo comercial.
Na primeira hipótese não é devida qualquer indenização, enquanto que na segunda, havendo provas da impossibilidade de continuação no ramo em outro imóvel, o ressarcimento é cabível.
Neste sentido, é o acórdão do Superior Tribunal de Justiça:
Locação – Lei 8.245/1991, art. 52, II, § 3º - Impossibilidade de transferência da empresa para outro local – indenização pela perda do fundo de comércio. 1. Tendo o imóvel sido retomado pelo locador sem que, no prazo legal, desse o destino alegado, na forma da Lei 8.245/1991, art. 52, II, § 3º, é devido ao locador despeado indenização pelo valor da perda do fundo de comércio, se encerrou suas atividades empresarias, pela impossibilidade de exercê-las em outro imóvel. 2. Recurso especial não conhecido”[39]
Assim, vê-se que o ponto comercial possui efetivo valor de mercado, o qual se incorpora ao valor total do imóvel, possuindo grande valor quando da negociação da renovação, ou mesmo quando de eventual indenização pela perda do local.
{C}3. DOS EFEITOS DA INTERPOSIÇÃO DA AÇÃO RENOVATÓRIA
Esclarecido, mesmo que suscintamente, acerca dos conceitos, características, e procedimento da ação renovatória, merece destaque a dissertação acerca dos efeitos de sua interposição, bem como suas consequências práticas quando aplicadas.
Segundo Maria Helena Diniz{C}[40], o fundo de comércio, representado pela clientela, tem sido considerado pela nossa jurisprudência como uma universalidade jurídica, pois, com a propositura da ação renovatória, o comerciante ou o empresário, desde que haja a exploração da atividade empresarial, pretende renovar a locação para garantir a estabilidade no local por mais cinco anos. O fundo de comércio seria uma propriedade imaterial, que irá entrechocar-se com a propriedade do prédio locado. O fundo de comércio é uma propriedade incorpórea, consiste no direito à clientela que é vinculado ao imóvel pelos elementos destinados à sua exploração. Há uma proteção à clientela. Para Coelho [41]
O ponto – também chamado de “propriedade comercial” – é o local em que o empresário se estabelece. É um dos fatores decisivos para o sucesso do seu empreendimento. Por essa razão, o interesse voltado à permanência no ponto é prestigiado pelo direito. Não apenas porque a mudança do estabelecimento empresarial costuma trazer transtornos, despesas, suspensão da atividade, perda de tempo, mas principalmente porque pode acarretar prejuízos ou redução de faturamento em função da nova localização, o empresário tem interesse em manter seu negócio no local em que se encontra. Claro que, por vezes, a mudança pode se revelar um fato de crescimento da atividade econômica explorada, mas isto cabe ao empresário dimensionar. Se ele considera mais útil ao seu negócio permanecer no local em que se encontra estabelecido, este interesse é legitimo e goza de tutela jurídica.
O fundo de comércio é o patrimônio que se cria e se incorpora ao estabelecimento com fins lucrativos, pela influência de múltiplos fatores, tais como a criatividade no atendimento da clientela, ampliando-a ou selecionando-a, de forma a tê-la como elemento preponderante no sucesso do ramo explorado. A norma procura a proteção do inquilino comerciante ou industrial, obstando que o locador tire proveito da valorização do imóvel locado, oriunda de exercício contínuo da atividade empresarial do locatário. É essa plus valia ao prédio do locador que leva à tutela jurídica do ponto de comércio, isto é, o inquilino-comerciante, dando-lhe estabilidade, levando em conta a clientela angariada pelo seu trabalho[42].
Se o locatário-comerciante ou empresário, que se esforçou no estabelecimento instalado no prédio locado para organizar a clientela, pela probidade de sua conduta, pelos seus bons produtos, não tivesse direito à renovatória, destruir-se-ia o ponto que criou. A segurança da atividade empresarial dependerá da continuidade da exploração negocial no mesmo local.
Se lícito fosse ao locador retomar o prédio por qualquer motivo, ou em qualquer circunstância, o inquilino ficaria exposto aos azares da especulação, devendo abandonar o local, perdendo a clientela que, com tanto sacrifício, atraiu, ou a pagar vultuosa soma, isto é, luva, para ali permanecer.
Daí decorrem os efeitos da interposição da ação renovatória, esta, que se ajuizada cumprindo todos os requisitos elencados pela Lei 8.245/91, possui verdadeiro intento de proteger a empresa, concedendo ao empresário o direito de permanência no imóvel, que por sua vez se sobrepõe ao direito de propriedade do próprio locador.[43]
Com a possibilidade de renovação, assegurar-se-á ao empresário-locatário a continuidade no imóvel locado, a tutela do fundo de comércio ou indústria por ele criado a preservação do ponto comercial, respeitando-se a valorização do prédio por ele feita, impedindo que o locador tire vantagem disso. A renovação visa a proteção do titular do fundo de comércio, dando-lhe estabilidade, levando em consideração a clientela formada com sua atividade empresarial{C}[44]{C}.
Mas se, porventura, o empresário-locatário vier a pleitear a renovação compulsória do contrato locatício, e isto lhe for negado pela improcedência da ação, o magistrado, devido ao caráter reconvencional da oposição do locador, fixará o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária do imóvel locado, desde que haja, na contestação do réu-locador da ação renovatória, pedido nesse sentido, atendendo-se assim aos anseios do locador de reaver o imóvel locado, sem lesar o inquilino-empresário, pois o prazo de 30 (trinta) dias será suficiente para sua mudança, dando-lhe tempo para que atenda em sua dimensão aos reclamos de sua atividade empresarial e que esteja situado em local que o possibilite formar nova clientela.[45]
A ação renovatória não vem proteger simplesmente um contrato de locação. Não é apenas a proteção que se dá ao locatário nas locações não residenciais; é muito mais, a ação renovatória procura preservar a atividade que se desenvolve em um determinado lugar e busca garantir que ela continue gerando benefícios tanto ao empresário quanto às pessoas que dependem daquela atividade.
Complementado esse entendimento, é a doutrina de Waldo Fázzio Júnior[46]:Deve ser dito, de início, que não se cogita de proteger uma eventual propriedade empresarial, nem se preservar um direito real sobre coisa alheia. O direito a renovação tutela o próprio aviamento. O empresário não detém de livre disponibilidade do imóvel que loca.
A ação renovatória, portanto, é um instrumento para garantir a proteção à atividade econômica que se exerce em um determinado imóvel.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Durante o desenvolvimento do artigo se compreendeu o funcionamento da ação renovatória, bem como sua importância para a defesa do ponto comercial criado pelo locatário. O primeiro item demonstrou a origem história acerca da ação renovatória e seus meandros para sua atual constituição, o segundo momento demostrou os conceitos, características e procedimentos da ação renovatória, e o terceiro momento demonstrou os efeitos práticos da interposição da supracitada medida processual.
Percebe-se que diante da questão aqui abordada que para que se possa intentar uma renovação compulsória, são três os requisitos: o locatário deve ser empresário, sociedade empresária ou simples, com finalidade lucrativa; o contrato deve ser escrito e estabelecer um prazo determinado de no mínimo cinco anos; e que o locatário exerça sua atividade por no mínimo três anos ininterruptos, na data em que propor a ação renovatória.
Tendo o locatário preenchido estes requisitos, e ajuizando a demanda no prazo decadencial de um ano a seis meses antes de terminar o contrato, haverá possibilidade de ter seu contrato renovado, salvo se o locador tiver uma justa causa que impossibilite a renovação daquele.
Restou demonstrada a importância do ponto comercial para o empresário-locatário como um fator essencial ao sucesso empresarial. O ponto comercial não é apenas uma localização geográfica, mas um ponto de referência aos consumidores e fornecedores do empresário, fator este que se liga aos bens imateriais do estabelecimento empresarial.
Como se vê, é através de dispositivos processuais, aliados em especial à exigência do adimplemento do contrato de locação que se protege o ponto comercial.
Por fim, chega-se a ponderação de que a estrita atenção aos ditames legais é, enfim, o meio de proteger esse patrimônio do locatário de imóvel no qual se desenvolva atividade não residencial. Realça-se: se é verdade que somente o exato e quase obsessivo cumprimento do contrato permitirá a defesa dos direitos dele decorrentes, é por igual verdadeira a conclusão de que idêntica ou maior relevância tem o cumprimento de cada um dos dispositivos de natureza processual.
Destaca-se que o presente artigo não tem caráter exauriente, mas pretende tecer reflexões sobre o tema que provoque outros e mais aprofundados estudos que possam explanar as questões relativas à ação renovatória e seus efeitos no que se refere à proteção do ponto comercial.
{C}[1]{C} Artigo Científico apresentado como requisito final para obtenção do Título de Especialista em Direito Empresarial e dos Negócios, no programa de Pós-Graduação Lato Sensu em Direito Empresarial e dos Negócios da Universidade do Vale do Itajaí, tendo como orientador o Professor DER Roberto Epifanio Tomaz, E-mail: [email protected]
{C}[2]{C} Advogado, formado em 2011 pela Universidade Regional de Blumenau – FURB, pós-graduado em Direito Empresarial e dos Negócios pela Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI, atualmente sócio do escritório Koch, Müller & Zamperlini Advogados com sede na cidade de Blumenau/SC, E-mail: [email protected]
{C}[3] “[...] pesquisar e identificar as partes de um fenômeno e colecioná-las de modo a ter uma percepção ou conclusão geral [...]”. PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática. p. 86.
{C}[4] “[...] explicitação prévia do(s) motivo(s), do(s) objetivo(s) e do produto desejado, delimitando o alcance temático e de abordagem para a atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa.” PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática. p. 54.
{C}[5] “[...] palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou à expressão de uma ideia” PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática.p. 25.
{C}[6] “[...] uma definição para uma palavra ou expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para os efeitos das ideias que expomos [...]”. PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática. p. 37.
{C}[7] “Técnica de investigação em livros, repertórios jurisprudenciais e coletâneas legais. PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da pesquisa jurídica: teoria e prática. p. 209.
{C}[8]{C} VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: lei nº 8.245, de 18-10-91. 11ª ed. São Paulo: Atlas, 2012, p. 5.
{C}[9]{C} VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: lei nº 8.245, de 18-10-91. 11ª ed. São Paulo : Atlas, 2012, p. 6-7.
{C}[10]{C} NEGRÃO, Ricardo. Manual de direito comercial e de empresa, volume 1. 10ª ed. São Paulo: Saraiva, 2013, p. 127.
{C}[11]{C} SALLES, José Carlos de Moraes. Ação renovatória de locação empresarial: locações comerciais, industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. 2ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002,p. 9.
{C}[12]{C} SALLES, José Carlos de Moraes. Ação renovatória de locação empresarial: locações comerciais, industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. 2ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002,p. 9.
{C}[13]{C} VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: lei nº 8.245, de 18-10-91. 11ª ed. São Paulo : Atlas, 2012, p. 7.
{C}[14]{C} FARIAS, Alisson Eduardo Maul de; LEMOS, Alline Maciel de; LIRA, Daniel Ferreira de. Direito processual empresarial: uma análise sobre a ação renovatória de locação empresarial. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 103, ago 2012. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12071&revista_caderno=21>. Acesso em 16 jan. 2015
{C}[15]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 348.
{C}[16]{C} BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245compilado.htm>. Acesso em 20 jan. 2015.
{C}[17]{C} PAULO FILHO, Pedro. As ações na locação imobiliária urbana: (Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991). 2. ed. aum. e atual. Leme : Ed. de Direito, 1999. 2v., p. 544.
{C}[18]{C} BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245compilado.htm>. Acesso em 20 jan. 2015.
{C}[19]{C} PACHECO, José da Silva. Tratado das locações ações de despejo e outras. 8ª ed. São Paulo : Editora RT. 2000, p. 245.
{C}[20]{C} PACHECO, José da Silva. Tratado das locações ações de despejo e outras. 8ª ed. São Paulo : Editora RT. 2000, p. 245.
{C}[21]{C} TJRS. Apelação cível nº 70009557307, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal De Justiça Do Rs, Relator: Otávio Augusto De Freitas Barcellos, Julgado Em 08/09/2004. Disponível em http://www.tjrs.jus.br Acesso em 14 de janeiro de 2015.
{C}[22]{C} NEGRÃO, Ricardo. Manual de direito comercial e de empresa, volume 1. 10ª ed. São Paulo : Saraiva, 2013, p. 128.
{C}[23]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 356.
{C}[24]{C} COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial, volume 1 : direito de empresa. 17ª ed. São Paulo : Saraiva, 2013, p. 177.
{C}[25]{C} COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial, volume 1 : direito de empresa. 17ª ed. São Paulo : Saraiva, 2013, p. 177.
{C}[26]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 359.
{C}[27]{C} VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: lei nº 8.245, de 18-10-91. 11ª ed. São Paulo : Atlas, 2012, p. 349.
{C}[28]{C} VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: lei nº 8.245, de 18-10-91. 11ª ed. São Paulo : Atlas, 2012, p. 350.
{C}[29]{C} FARIAS, Alisson Eduardo Maul de; LEMOS, Alline Maciel de; LIRA, Daniel Ferreira de. Direito processual empresarial: uma análise sobre a ação renovatória de locação empresarial. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 103, ago 2012. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12071&revista_caderno=21>. Acesso em 16 jan. 2015
{C}[30]{C} FARIAS, Alisson Eduardo Maul de; LEMOS, Alline Maciel de; LIRA, Daniel Ferreira de. Direito processual empresarial: uma análise sobre a ação renovatória de locação empresarial. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 103, ago 2012. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12071&revista_caderno=21>.Acesso em 16 jan. 2015
{C}[31]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 373.
{C}[32]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 373.
{C}[33]{C} STJ-5ª t., resp 547.369-mg, rel. Min. Félix fischer, j. 23.3.04, deram provimento, v.u., dju 10.5.04, p. 335. Disponível em <Http://www.stj.jus.br>. Acesso em 16 de Janeiro de 2015.
{C}[34]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 374.
{C}[35]{C} SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo: comentários à lei 8.245/91. 6ª ed. rev., ampl. e atual. São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2010, p. 581.
{C}[36]{C} SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo: comentários à lei 8.245/91. 6ª ed. rev., ampl. e atual. São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2010, p. 581.
{C}[37]{C} VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: lei nº 8.245, de 18-10-91. 11ª ed. São Paulo : Atlas, 2012, p. 236-237.
{C}[38]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 276.
{C}[39]{C} REsp 259.244/RJ – 5ª T. – Rel. Min. Edson Vidigal – j. 15.08.2000 – v.u. – DJU 11.09.2000, p. 283. Disponível em <Http://www.stj.jus.br>. Acesso em 14 de janeiro de 2015.
{C}[40]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 259.
{C}[41]{C} COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial, volume 1 : direito de empresa. 17ª ed. São Paulo : Saraiva, 2013, p. 171.
{C}[42]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 260.
{C}[43]{C} NEGRÃO, Ricardo. Manual de direito comercial e de empresa, volume 1. 10ª ed. São Paulo : Saraiva, 2013, p. 126.
{C}[44]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 375. (sem grifos no original)
{C}[45]{C} DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (lei n. 8.245, de 18-10-1991). 12ª ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2012, p. 376.
{C}[46]{C} WALDO. Fázzio Júnior. Manual de direito comercial. 8ª ed. São Paulo : Atlas, 2007, p. 68.
