A Legislação Civil traz em seus dispositivos o Capítulo do Condomínio em Geral, quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes, assim, cada consorte é dono da coisa toda, delimitado pelos iguais direitos dos demais condôminos, na medida de suas cotas, subdividindo este em condomínio voluntário (ocorrência da união de vontades das partes na compra de um imóvel) e necessário (obrigatório pela determinação de lei, como as normas de vizinhanças).
E, em seguida o Código Civil Brasileiro, comenta também um Capítulo específico para o Condomínio Edilício sendo este utilizado para referir-se a condomínios tanto verticais, como os prédios residenciais ou comerciais, os chamados “condomínios de edifícios”, quanto para condomínios horizontais também conhecidos como condomínios residenciais.
Assim, um condomínio é uma pequena sociedade, na qual existem:
O Síndico.
É o representante legal do estabelecimento, exerce a administração geral, fazendo cumprir os artigos 1331 a 1358 do novo Código Civil, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno.
O síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica, contratada pelo condomínio, salvo disposição contrária na Convenção.
Condomínio.
São considerados condôminos aqueles que são proprietários de apartamento ou unidade dentro da área do condomínio, independente de utilizarem o imóvel ou não.
Ocupantes do condomínio
Ocupante é aquele que, literalmente, ocupa um imóvel dentro da área do condomínio. São os moradores, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.
Importante lembrar que condôminos podem também ser considerados ocupantes, desde que utilizem ou morem na unidade.
Visitantes
Visitantes são todas as pessoas que transitam dentro do condomínio, mas que não tem relação alguma direta com o ambiente em si.
Esses não são ocupantes e nem condôminos. Exemplo: familiares do ocupante que não moram no local, entregadores, prestadores de serviço temporários etc.
Empregados
São considerados empregados aqueles que trabalham diretamente para o condomínio, condôminos ou ocupantes. Exemplo: zelador, jardineiro, faxineira, empregada domésticas, motoristas, profissionais que cuidam da portaria e segurança do condomínio.
Zelador
O zelador é o profissional contratado pelo condomínio para zelar pela conservação dele, atuando também, em alguns casos como representante do síndico nas rotinas do condomínio.
Vale ressaltar que ainda, nas edificações Condominiais temos regras como, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Então, as partes condominiais suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Nos condomínios denominados fechados horizontais regidos pela Legislação Civil, diz que toda a área privativa, pertencente aos condôminos, o que inclui os lotes, as vias de circulação e os espaços comuns.
Vale esplanar que a palavra “condomínio” significa o domínio de vários, por isso muitas são as situações em que pode existir em um condomínio, ou seja, um bem, cujo domínio pertença a várias pessoas (físicas ou jurídicas).
Então os Condomínios Fechados englobam a área de uso privativo e a área de uso comum como espaço de lazer, área verde e ruas de acesso.
Desta forma, os proprietários têm poderes sobre sua unidade e sobre as demais áreas rateadas, conforme a fração de cada um, e são responsáveis pelas despesas mensais, tal qual em um edifício.
Vale dizer, que o acesso ao condomínio fechado não é aberto ao público, isto é, pode ser restringido conforme as leis condominiais, porque suas áreas internas são privadas e de responsabilidade direta dos condôminos.
Por isso, as normativas dos condomínios não é estabelecer um contrato social, e sim uma Convenção regulada nas legislações especificas condominiais, ter o condomínio um Regimentos interno, verificar as Decisões da Assembleia, a necessidade de o condomínio possuir um CNPJ e também uma Conta condominial.
Advogada e Professora Especialista Juceliana Martins.
