1. Introdução
O Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), por força do seu art. 1.071, introduziu à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) o art. 216-A, estabelecendo que “sem prejuízo da via judicial, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado [...]”.
A novidade (que não é tão nova) converge à proposta de desjudicialização dos conflitos, seja pela simplificação dos procedimentos ou pela retirada de determinadas competências da via exclusivamente judicial, situação que já ocorre, por exemplo, nos procedimentos para inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual, que de forma alternativa, podem ser conduzidos extrajudicialmente aos moldes da Lei nº 11.441/2007.
Ressalta-se que a possibilidade de ter reconhecida a usucapião sem o seu processamento por via judicial surgiu com o advento da Lei nº 11.977/09, que trata sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas. Mas somente com o Novo Código de Processo Civil, por intermédio do seu art. 216-A, é que o procedimento para reconhecer a usucapião por meio extrajudicial fora consolidado em nosso ordenamento jurídico.
Porém, o então regramento exigia a concordância expressa do proprietário ou titular de direitos com nome na matrícula do imóvel e de todos os vizinhos para o processamento no cartório de registro de imóveis. Naquela ocasião, a lei previa que o silêncio era interpretado como discordância ao procedimento e nesse caso, encerrava-se por ali a possibilidade de prosseguir pela via extrajudicial.
Assim, são comuns os comentários de que o procedimento extrajudicial teve inicialmente uma tímida adesão, pois em determinadas situações dificilmente o interessado em usucapir o imóvel conseguiria do proprietário ou de seus detentores de direitos reais ou até mesmo dos vizinhos, a expressa concordância de que merecia ser reconhecida a sua aquisição originária via usucapião.
Faltava algo que estabelecesse melhores condições para o êxito no procedimento extrajudicial. Dessa forma, em julho do ano de 2017 fora sancionada a Lei nº 13.465/2017, a qual alterou o art. 216-A da Lei de Registros Públicos e definiu, em síntese, que se a planta do imóvel não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. Um feito atrativo para a adesão ao meio extrajudicial, pois o silêncio passou a ser interpretado como concordância tácita e não mais discordância, conforme previa a legislação anterior.
Em seguida a situação ficou bem mais interessante a partir do Provimento nº 65 de 14 de dezembro de 2017, do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, que estabeleceu diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis, o qual padronizou o seu processamento, como veremos a seguir.
2. Aquisição originária da propriedade em razão do exercício continuado da posse
Antes de estudarmos o seu processamento por via extrajudicial, é importante lembrar que a usucapião trata-se de modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais a partir do exercício continuado da posse prolongada no tempo, desde que atendidos certos requisitos legais.
Destaca-se que o modo é originário porque a aquisição não terá nenhuma relação com aquele que era titular da propriedade anteriormente, ou seja, o autor da ação de usucapião, em razão do decurso de determinado tempo na posse do bem, goza do status de possuidor inicial, diferente do que ocorre na aquisição derivada, onde existe a transferência de propriedade do antigo proprietário para o atual, como acontece nas hipóteses de compra de imóvel, sucessão hereditária dentre outras.
Assim, como forma de exteriorização do princípio da função social da propriedade, o instituto da usucapião tende a assegurar a estabilidade do direito à propriedade e tornar acessível a prova do domínio do bem, que pode ser móvel ou imóvel.
O nosso ordenamento jurídico caracteriza como espécies comuns de usucapião de bens imóveis a extraordinária, a ordinária e a especial ou constitucional, e cada uma possui particularidades e requisitos formais que devem ser observados quando houver a pretensão de buscar o seu reconhecimento. Vale lembrar que também existe a usucapião indígena, tida como modalidade especial, prevista no Estatuto do Índio (Lei nº 6.001/1973), e também a possibilidade de usucapião da servidão (art. 1.379, do Código Civil), usucapião coletiva (Art. 10, da Lei nº 10.257/2001) e usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar (art. 1.240-A, do Código Civil), mas que não serão objetos deste estudo.
3. Reconhecimento da Usucapião por via Extrajudicial
Como mencionado anteriormente, a possibilidade de reconhecimento da usucapião sem utilizar a via judicial surgiu em nosso ordenamento jurídico por intermédio da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, a qual previa em seu artigo 60 que “sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o detentor do título de legitimação de posse, após 5 (cinco) anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal”. Alguns doutrinadores classificaram esse procedimento como “usucapião administrativa”. Ressalta-se que tal dispositivo encontra-se revogado por força da Lei nº 13.465/2017.
Mas somente com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), o qual alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), é que a possibilidade do reconhecimento da aquisição originária da propriedade por via extrajudicial ganhou maior abrangência e notoriedade, que consiste em importante inovação acerca do tema. Contudo, ainda faltava, até pouco tempo, um mecanismo que padronizasse o procedimento junto aos cartórios de registro de imóveis.
Assim, em 14 de dezembro de 2017, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicou o seu Provimento nº 65, que estabelece diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis, com o objetivo de regulamentar e padronizar tal procedimento em todo o território nacional.
Ressalta-se que a via extrajudicial para buscar o reconhecimento da usucapião é meramente facultada ao interessado, pois ainda é plenamente admissível o processamento da ação por via judicial. Contudo, como forma de viabilizar ainda mais o procedimento que tende a desafogar o judiciário, o Provimento nº 65/2017 do CNJ também possibilitou aos interessados solicitar, a qualquer momento, a suspensão pelo prazo de 30 (trinta) dias ou a desistência da ação judicial para promoção da via extrajudicial, podendo, inclusive, utilizar as provas já produzidas judicialmente para instruir o pedido de usucapião a ser protocolado no cartório de registro de imóveis.
De acordo com o art. 24 do Provimento nº 65/2017 do CNJ, não incidirá o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre o registro da usucapião, mas é bom se atentar porque o novo regramento também deixa claro que o uso da via extrajudicial não deve servir como meio de burlar a tributação ou o sistema notarial e registral, sob pena de configuração do crime de falsidade, sujeito às penas da lei
4. O que deve instruir o pedido de usucapião por via extrajudicial.
Conforme consta no art. 3º do Provimento nº 65/2017 do CNJ, o requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil, bem como indicar:
I. a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;
II. a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;
III. o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;
IV. o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;
V. o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.
Percebe-se que o novo regramento nos direciona de forma geral como elaborar o requerimento para o reconhecimento da usucapião, o qual, como preceitua o art. 216-A, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), com as contribuições do art. 4º do Provimento nº 65/2017 do CNJ, deverá ser assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente, direcionado ao oficial do cartório de registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, como também, ser instruído com os seguintes documentos:
I. ATA NOTARIAL com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:
a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;
b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;
d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;
f) o valor do imóvel;
g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;
A ata notarial deve ser lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caberá alertar o requerente e as testemunhas, se for o caso, de que a prestação de declaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.
Vale lembrar que a ata notarial se trata de instrumento dotado de fé pública, no qual podem constar imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, não podendo o tabelião basear-se apenas em declarações do requerente. Assim, apesar de ser indispensável para esse procedimento extrajudicial, a ata notarial não terá valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, pois servirá apenas para instruir o pedido de reconhecimento da usucapião, tendo em vista que as questões de mérito serão tratadas ao decorrer do processo perante o cartório de registro de imóveis.
De acordo com o Provimento do CNJ, o requerimento poderá ser instruído com mais de uma ata notarial, por ata notarial complementar ou por escrituras declaratórias lavradas pelo mesmo ou por diversos notários, ainda que de diferentes municípios, as quais descreverão os fatos conforme sucederem no tempo.
II. PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;
Se a planta não estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de 15 (quinze) dias, considerando-se sua inércia como concordância.
A notificação poderá ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado se a parte notificanda comparecer em cartório, mas se o notificando residir em outra comarca ou circunscrição, a notificação deverá ser realizada pelo oficial de registro de títulos e documentos da outra comarca ou circunscrição, adiantando o requerente as despesas.
Ainda sobre a notificação, importante ressaltar que a mesma também poderá ser realizada por carta com aviso de recebimento, devendo ser acompanhada de cópias do requerimento inicial, da ata notarial, da planta do imóvel, do memorial descritivo e dos demais documentos que forem pertinentes. Se os notificandos forem casados ou conviverem em união estável, também serão notificados, em ato separado, os respectivos cônjuges ou companheiros.
Se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.
Outro ponto interessante é que se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, será dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel.
Ademais, será considerado outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 do Provimento nº 65/2017 do CNJ, dispensada a notificação quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o proprietário do imóvel, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
O § 1º, do art. 13 do referido Provimento do CNJ indica os títulos ou instrumentos que podem ser considerados como meio probatório, mas nesse caso deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação pertinente, devendo o registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.
III. JUSTO TÍTULO ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;
IV. CERTIDÕES NEGATIVAS dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:
a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;
V. DESCRIÇÃO GEORREFERENCIADA nas hipóteses previstas na Lei nº. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;
VI. INSTRUMENTO DE MANDATO, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro ou, se for o caso, DECLARAÇÃO DO REQUERENTE, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;
VII. CERTIDÃO DOS ÓRGÃOS MUNICIPAIS E/OU FEDERAIS que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra nº. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC nº. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento.
5. Do procedimento perante o cartório de registro de imóveis
O requerimento, que deve ser elaborado nos termos do art. 3º do Provimento nº 65/2017 do CNJ, juntamente com todos os documentos que o instruírem, conforme o art. 4º do referido Provimento, serão autuados pelo oficial do cartório de registro de imóveis competente, prorrogando-se os efeitos da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido.
Estando o requerimento regularmente instruído com todos os documentos exigidos, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestação sobre o pedido no prazo de 15 (quinze) dias. A inércia dos órgãos públicos diante da mencionada notificação não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião.
Em seguida, após a notificação dos órgãos públicos, o oficial de registro de imóveis expedirá edital, que será publicado pelo requerente e às suas expensas, na forma do art. 257, III, do CPC, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar nos 15 (quinze) dias subsequentes ao da publicação.
Nesse interim, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis para a elucidação de qualquer ponto de dúvida e se ao final das diligências ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada.
A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de 15 (quinze) dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos, sendo que nessa derradeira hipótese, a questão será resolvida por um juiz, mas continuará a ter natureza administrativa e não impedirá o uso do processo contencioso competente.
Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, por ente público ou por terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis tentará promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas e sendo infrutífera, persistindo a impugnação, o oficial lavrará relatório circunstanciado de todo o processamento da usucapião e entregará os autos do pedido ao requerente, acompanhados do relatório circunstanciado, mediante recibo.
Diante da rejeição do pedido extrajudicial, a parte requerente, caso queira, poderá emendar a petição inicial, adequando-a ao procedimento judicial, e apresentá-la ao juízo competente da comarca de localização do imóvel usucapiendo, com o fim de buscar a aquisição originária do imóvel.
Mas se tudo correr bem e a documentação apresentada pelo requerente estiver completa conforme exigência legal, não havendo impugnação, transcorrido o prazo para a ciência dos interessados e caracterizada a concordância, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da usucapião.
Importante lembrar que de acordo com o Provimento nº 65/2017 do CNJ, o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos, e que a parte requerente deverá formular pedido de cancelamento dos gravames e restrições diretamente à autoridade que emitiu a ordem.
6. Conclusão
Conceitualmente, percebemos que ingressar com o pedido extrajudicial de reconhecimento da aquisição originária da propriedade do imóvel por meio da usucapião exige o cumprimento de requisitos legais que talvez não seriam cobrados, em primeira vista, se processado por via judicial, mas tal característica não deve servir de barreira para a sua adesão, pois é natural que inexistindo a jurisdição contenciosa, as exigências no percurso terão a finalidade de resguardar a segurança jurídica e validade dos atos. Ainda assim, o procedimento extrajudicial tem por característica ser mais simplificado, mais célere e econômico em comparação ao processo convencional judicial.
Dessa forma, em casos que não haja conflito entre as partes ou jurisdição contenciosa, a via extrajudicial certamente tende a ser uma opção viável àqueles que atendem aos requisitos legais para usucapir o imóvel, de forma que a via judicial permanecerá sendo uma alternativa.
