Rescisão de Contrato de Compra e Venda pelo comprador – Anulação de Cláusulas Abusivas

Algumas incorporadoras ao financiarem imóveis fixam taxas de juros e de atualização monetária abusivas, além de cobrarem taxas de corretagem indevidamente, tal valor poderá ser restituído, contudo este tema será abordado em outro artigo.

Não obstante a cobrança das taxas supra citadas, maior abusividade pode ser constatada quando o consumidor ao rescindir o contrato de financiamento é surpreendido com a restituição ínfima dos valores pagos à incorporadora/financeira.

Desta forma devida será a devolução do valor retido abusivamente, eis que as cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada são consideradas nulas, conforme o disposto no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, senão vejamos:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

O Superior Tribunal de Justiça[1] entende que as incorporadoras poderão reter entre 10% e 25% do total pago pelo adquirente do imóvel, para indenizá-la pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel.

Assim, num caso hipotético, caso o consumidor já tenha pago R$50.000,00 (cinquenta mil reais) para a incorporadora e deseje rescindir o contrato avençado, a empresa vendedora deverá restituir ao menos R$37.500,00 (trinta e sete mil e quinhentos reais) ao consumidor, retendo apenas R$12.500,00 (doze mil e quinhentos reais).

No Estado de São Paulo, o Tribunal de Justiça também já se manifestou a respeito do tema, inclusive editando Súmula:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Ainda, pode ser verificado caso análogo com resultado positivo ao consumidor no processo nº 1002337-09.2014.8.26.0016, em que a empresa incorporadora foi condenada a restituir ao consumidor 80% do valor pago,retendo apenas os 20% restantes para indenizá-la pelos prejuízos suportados com a rescisão contratual.

Portanto, o que se vê destes importantes precedentes é a possibilidade de que os consumidores lesados pelas empresas que financiaram seu imóvel,possam reaver os valores indevidamente retidos no caso de rescisão contratual,mesmo que esta seja efetuada por iniciativa do consumidor-comprador.

Por fim, é necessário atentar ao que dispõe o artigo 884 do Código Civil que veda o enriquecimento ilícito, determinando a quem a este incorrer a restituição do auferido indevidamente com a incidência de Juros e correção monetária.

Ficamos à disposição para sanar eventuais dúvidas e tomar as medidas cabíveis.

Paulo José Pinto da Fonseca

Advogado

OAB/SP 336.352