Atraso na entrega de obra
Atualmente, não é raro construtoras e incorporadoras descumprirem os prazos contratuais.
atrasando a entrega da unidade autônoma comprada na planta.
Apesar das construtoras invocarem em suas defesas o caso fortuito para não cumprir seu compromisso de entrega de obra dentro do prazo, os Tribunais têm entendido que este não é motivo justificável para este tipo de ocorrência, vez que, revela somente falta de planejamento das empresas, bem como fazem parte do risco da atividade que as mesmas estão submetidas.
Nos casos de atraso de obras, tendo em vista que a culpa pelo descumprimento do contrato é exclusiva das construtoras, o comprador poderá distratar a unidade com direito a reaver os valores pagos.
A devolução poderá ser feita na porcentagem de 100% do valor pago, mesmo diante de clausulas que preveem retenção de valores pagos em caso de dissolução do contrato.
Tais clausulas de retenção de valores pagos são tidas como abusivas pelo nosso Código de Defesa do Consumidor e Código Civil, sendo assim o comprador que deseja rescindir o contrato por atraso na obra, bem como, deseja reaver os valores pagos, poderá ingressar na justiça pleiteando este direito.
Cobrança de taxa de anuência
É muito comum compradores de imóveis na planta cederem seus direitos sobre unidade autônoma quando o imóvel ainda está em construção.
Porém, para que possam realizar esta cessão de direitos a terceiros, a incorporadora que neste novo contrato é somente anuente do negócio, não se configurando parte do mesmo, cobra uma, sob o pretexto de realizar uma nova análise de crédito do novo adquirente cessionário.
Esta taxa cobrada pelas incorporadoras é chamada de taxa de anuência de cessão de direitos e não tem amparo legal, mesmo constando no contrato.
Os tribunais têm decidido que a cessão de direitos do imóvel adquirido não pode ficar condicionada à anuência da construtora, que realiza o empreendimento.
Mostra-se abusiva a cláusula que estipula a taxa de transferência pois não há qualquer previsão legal e sequer há comprovação da necessidade da cobrança da taxa, sendo evidente que a cláusula é geradora do desequilíbrio contratual e propiciadora de enriquecimento sem causa. desta forma, coloca o consumidor em uma situação de desvantagem exagerada e onerosidade excessiva, em desacordo com o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, inciso IV, §1º, incisos II e III.
Verifica-se neste sentido o seguinte precedente: recurso de apelação nº 0010295-03.2012.8.26.0576, 10ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Relator Desembargador Carlos Alberto Garbi, julgado em 27 de janeiro de 2012).
Um entendimento muito recorrente dos juízes sobre este assunto é o que declara que a taxa de cessão de direitos não pode ser condicionada à anuência da incorporadora ou construtora, pois esta já há no contrato a remuneração estipulada para tal finalidade. No recurso de apelação nº 61.809-4, pela 2ª Câmara de Direito Privado, de Relatoria do Desembargador Antonio Cesar Peluso, corrobora com nosso entendimento:
“Constitui abuso do poder econômico a cobrança de taxa que, não guardando, no seu valor excessivo, correspondência com o custo nem com a utilidade objetiva da prestação do ato, o incorporador de condomínio edilício imponha, em cláusula de negócio jurídico de adesão, como condição de sua anuência, aliás desnecessária, à cessão dos direitos e obrigações contratuais.”
Além disto, o trabalho desempenhado pela construtora e incorporadora para realizar o empreendimento, incluindo a parte de documentação e análise de crédito, já é remunerado pelo preço de cada unidade, não lhe cabendo participar de eventual vantagem pecuniária obtida pelo adquirente, quando pretende este revender a unidade.
Para que o adquirente possa reaver os valores pagos a título de taxa de cessão de direitos, deverá ingressar com ação judicial.
Cobrança do condomínio antes da entrega das chaves.
Tem sido muito comum por parte das incorporadoras à cobrança de condomínio antes mesmo da entrega das chaves.
Ocorre, que tal cobrança é abusiva, mesmo quando prevista em contrato.
Geralmente, o contrato prevê a cobrança do condomínio logo após a expedição do habite-se,
quando o correto é que venha disposto que o dever de pagamento do condomínio por parte do comprador é configurado somente quando o mesmo recebe as chaves.
O pagamento do condomínio pelo adquirente só deve ser realizado após a devida instalação do condomínio e entrega das chaves, pois é a partir deste momento o comprador tem a posse do imóvel, vez que enquanto o morador não tem o direito de usufruir o bem, é obrigação da construtora arcar com esse custo.
Deve ficar claro que após a instalação de condomínio, tanto as unidades já comercializadas como as remanescentes devem pagar a taxa de condomínio.
No caso das unidades remanescentes, esta obrigação continua sendo da incorporadora até que a venda seja concretizada.
Neste caso, não é raro a incorporadora não pagar a dívida de condomínio das unidades remanescentes, deixando acumular os valores. Deste modo, quando o comprador adquire a unidade, a administradora do condomínio passa a fazer as cobranças, inclusive as anteriores a assinatura do contrato, em nome do comprador. Este tipo de ocorrência apesar de totalmente abusiva, infelizmente tem se tornado muito comum.
Muitas vezes a conversa amigável com a incorporadora não resulta em composição amigável, devendo então, o consumidor se valer do judiciário para que seja reconhecido o seu dever de arcar com taxas condominiais somente após o recebimento de suas chaves.
Ilegalidade da cobrança da taxa SATI
Os contratos de venda e compra feitos pelas incorporadoras são contratos considerados de adesão.
Não bastando serem totalmente redigidos pelas mesmas com clausulas muitas vezes abusivas, as incorporadoras ao invés de suportar a sua atividade empresarial, tenta por vezes fazer com que o cliente desembolse a taxa chamada de SATI, sob o pretexto de que a mesma é destinada ao custo de elaboração de contrato, análise de crédito e pagamento de advogado para acompanhar o fechamento do contrato.
Tal taxa é considerada ilegal pelo STJ, vez que o ônus da elaboração do contrato e análise de crédito são de inteira responsabilidade da incorporadora, é inerente a sua atividade empresarial, não devendo estes custos recair sobre o comprador.
Além disto, o advogado colocado à disposição do cliente, não é ele quem escolhe, não é seu profissional de confiança e geralmente é um profissional voltado a proteger os interesses da incorporadora, assim, a imposição destas empresas para que o comprador pague a taxa SATI se configura em uma venda casada, uma prática muito comum e abusiva.
O valor cobrado a título de SATI geralmente é 0,88% sobre o valor total do contrato e que geralmente é embutido no contrato, sem que o comprador tenha ciência.
Observe que os serviços relativos à cobrança da taxa SATI são de total interesse das empresas vendedoras do imóvel e não do adquirente, já que o objetivo de tais empresas é verificar as condições financeiras dos compradores, analisando a viabilidade ou não da contratação, de modo a garantir que seus direitos sejam preservados, daí porque também não pode ser paga pelo consumidor. Deste modo, o consumidor que tenha pago a taxa SATI, pode ingressar com ação judicial para reaver o valor pago a este titulo, devidamente corrigido.
A compra do imóvel na planta é uma opção para muitos brasileiros devido as inumeras vantagens que esta modalidade de contrato apresenta. Porém, o comprador deve estar atento para alguns tipos de abusos que podem ocorrer por parte das construtoras e incorporadoras, assim, o mesmo deve analisar cuidadosamente o conteúdo do contrato que está asssinando, bem como, observar a documentação tanto das empresas contratantes como certidões e demais documentos do próprio empreendimento.
Por vezes, alguns abusos que geram trantornos aos compradores não estão previstos em contrato, porém o consumidor poderá ingressar na justiça pois tanto o Código de Defesa do Consumidor como O Código Civil, aliados à jurisprudencia recentes estão trazendo segurança jurídica para aqueles que contratam nesta modalidade.
