O direito de laje foi positivado pela primeira vez no Brasil através da MP 759/16, e posteriormente convertida na Lei 13.465/17, que, dentre outras disposições, inseriu no Código Civil Brasileiro os artigos 1510-A a 1510-E, no livro de Direito Das Coisas, Título XI. Esse direito real fora criado para atender situação que já ocorria, isso porque, a laje possui um certo valor econômico em determinadas áreas do país, ou seja, o direito real de laje é a positivação das várias situações fáticas existentes, que ocorrem de forma tão corriqueira na sociedade brasileira, que acabaram por provocar o legislador a legitimar o costume de construir sobre ou sob edificação alheia, que agora é transformado em direito real sobre coisa própria. Em outras palavras, o direito de laje é um direito real, adquirido pelo titular que permite construir sobre ou sob construção alheia, criando assim uma unidade dotada de autonomia funcional, de modo que existam duas titularidades reais distintas, dotadas de matrícula própria no Registro Geral de Imóveis.
O direito real de laje não pode e não deve ser confundido com o direito real de superfície, que já existia no código civil brasileiro nos artigos 1.369 e seguintes, pelo simples fato que no direito real de superfície o edificador constrói algo sobre o terreno alheio e torna-se proprietário temporário e, após certo prazo determinado, a edificação se incorpora a superfície e passa a pertencer ao dono de fato da superfície, diferentemente do que ocorre no direito real de laje, uma vez que este direito é por prazo indeterminado.
O direito de laje se configura pelo poder de construir, ou seja, a simples utilização de laje para transitar ou utilização para fins de recreação, tais como churrascos ou festas, não incorre em tal direito, sendo apenas posse temporária, neste caso teremos o fenômeno de comodato, locação ou posse injusta. Da mesma forma, o direito de laje configura-se pela verticalização, ou seja, não poderá ser constituída em projeções horizontais, de forma anexa ou separada, devendo ser instituída sua edificação em pavimento superior ou inferior, conforme se observa no Art. 1510-A, “caput”, do Código Civil brasileiro.
Outra questão a ser abordada no direito real de laje, e de suma importância, é com relação as entradas independentes, que na MP 759/16 instituía que só eram consideradas unidades imobiliárias autônomas aquelas providas de isolamento funcional e acessos independentes, porém, com o advento da Lei 13.465/17, esta exigência que fazia a MP não é mais necessária. Ora, verificando os casos fáticos, percebemos que na maioria das vezes o próprio terreno da edificação matriz não possui espaço ou características próprias para que tal situação fosse obedecida, desta forma, o legislador, de forma perspicaz, retirou do texto da Lei esta exigência.
Importante salientar também a natureza jurídica de direito real da laje em inteligência do Artigo 176, § 9º, da lei 6.015/73, Lei de Registros Públicos (LRP), em que a laje, ou unidade imobiliária autônoma, terá constituída matrícula própria no registro de imóveis, mas, e se a construção-base não possuir matrícula própria averbada? Terá direito a registro a laje ou unidade imobiliária autônoma? Voltando ao parágrafo 9º do Artigo 176 da LRP podemos concluir que não terá direito, uma vez que, para que a laje possua direito a registro autônomo, a averbação de tal ato deverá constar na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.
Não obstante, como se trata de direito real imobiliário, os efeitos da extinção são semelhantes aos da propriedade, tais como o perecimento, o abandono, a renúncia, e a desapropriação e, o não uso, por si só, é insuficiente para dar termo, salvo em usucapião.
Desta forma, podemos concluir que o direito real de laje foi introduzido pela MP 759/16 e posteriormente ratificado, com algumas alterações significativas, pela Lei 13.465/17, trazendo grande evolução para o ordenamento jurídico brasileiro, bem como para atender significativa parcela da sociedade, uma vez que este tipo de edificação é comumente utilizada nos grandes centros urbanos, e que possui grande potencial socioeconômico, trazendo legalidade e dignidade aqueles que antes viviam em insegurança jurídica neste normativo habitacional, não só por garantir o direito à moradia e seu papel social, mas também para assegurar ao detentor da posse um título de garantia real.
