Cuidados indispensáveis para se adquirir com segurança um imóvel, mesmo registrado em cartório e as garantias do contrato de compromisso da compra e venda. A aquisição de um imóvel deve estar sempre revestida de todas as garantias para o adquirente de forma a evitar transtornos futuros, que poderão resultar em prejuízos muitas vezes irreparáveis.
Assim, sempre que alguém pretender comprar um imóvel, a primeira providência é pedir ao alienante/vendedor a prova de ser o legítimo proprietário do imóvel, o que se provará com a certidão do registro do imóvel, o que se provará com a certidão do registro do imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóvel.
Tal procedimento obedece à regra antiga de que: quem não registra, não é dono. Provada a propriedade por meio do registro em nome do alienante, outros cuidados, ainda, deverão ser tomados, como, por exemplo, proceder à busca junto ao fórum local e, sempre que possível, de outras comarcas próximas, da justiça comum e, até mesmo da justiça trabalhista, bem como, junto aos órgãos de arrecadação do município, do Estado e da União, para se certificar se não corre contra o vendedor qualquer ação de execução por títulos judiciais ou extrajudiciais ou execução fiscal, ou ainda, a inexistência de débitos fiscais anteriores, referentes ao IPTU e outros por meio de certidão negativa, provando estar o imóvel livre e desembaraçado do ônus de penhora ou hipoteca ou qualquer outra forma de garantia de divida civil, fiscal ou trabalhista.
Quando ao contrato de promessa de compra e venda, via de regra, este é o instrumento que sempre precede a compra e venda de um imóvel, quando a negociação depende de algum acerto entre as partes contratantes e, quando feito em cartório, é sempre bem elaborado e cercado de todas as formalidades legais, em face da fé pública, dando sempre, ao comprador, as garantias necessárias para a conclusão do negócio, sendo substituído posteriormente, pela escritura definitiva de compra e venda, que é o documento hábil para o registro do domínio do imóvel em nome do adquirente.
Outrossim, o contrato de compromisso de compra e venda, pode servir para eventual ação de Usucapião, no caso do imóvel não estar registrado em nome de qualquer pessoas, caso em que a posse do imóvel, sendo mansa, pacífica e sem solução de continuidade, observados os prazos e termos legais, ou seja, a prescrição legal para a aquisição da posse, o que será transferido pelo contrato é apenas o direito sobre a posse, sendo documento hábil para o registro neste caso, a sentença da ação de Usucapião transitada em julgado.
Todavia, em caso de dúvida, o mais recomendável mesmo, por medida de segurança é consultar um advogado para se orientar, evitando, assim, possível prejuízo em virtude de um negócio mal realizado.
