Os conflitos de vizinhança crescem a cada dia, e as penalidades legais impostas aos condôminos antissociais nem sempre cessam os conflitos, fazendo necessária a intervenção judicial.
Com isso, surgiu a discussão acerca da possibilidade de exclusão do condômino reiteradamente antissocial e a jurisprudência é divergente quanto ao tema.
Assim, há duas correntes quanto ao problema, a primeira, em suma, abrangendo uma visão principiológica, entendendo pela impossibilidade de excluir o condômino reiteradamente antissocial, alegando a prevalência do direito de propriedade e do princípio da dignidade da pessoa humana.
Já a segunda corrente, entende de forma sucinta, pela possibilidade de exclusão do condômino antissocial, em respeito do princípio da função social da propriedade, no qual o direito do coletivo se sobrepõe ao direito individual.
No entanto, cumpre ressaltar novamente, que no tocante a aplicação de multa ao condomínio antissocial, bem como majorá-la nos termos dos artigos 1.336 § 2º e 1.337 do Código Civil não há divergência, sendo pacifico o entendimento da sua possibilidade:
DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. IMPOSIÇÃO DE MULTA POR COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL. PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE, ART. 330, I DO CPC. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. 1. O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE NÃO CONDUZ AO ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA, SE A PROVA TESTEMUNHAL REQUERIDA SE MOSTRA DESNECESSÁRIA PARA O DESFECHO DA LIDE. 2. CORRETA A APLICAÇÃO DE MULTA CONDÔMINO INFRATOR, EIS QUE HÁ PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, E A IMPOSIÇÃO DA PENALIDADE FOI DECIDIDA PELA MAIORIA QUALIFICADA DOS CONDÔMINOS RESTANTES, EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA ESPECIALMENTE CONVOCADA, EM FACE DO SEU REITERADO COMPORTAMENTO NOCIVO, AMPLAMENTE DEMONSTRADO NOS AUTOS. 3. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJ-DF - APL: 468212020058070001 DF 0046821-20.2005.807.0001, Relator: JESUÍNO RISSATO, Data de Julgamento: 03/06/2009, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/06/2009, DJ-e Pág. 148)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, COM FULCRO NO ARTIGO 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL, DELIBEROU PELA APLICAÇÃO DE MULTA A CONDÔMINO QUE OSTENTAVA REITERADA CONDUTA ANTI-SOCIAL. HIGIDEZ FORMAL E MATERIAL DA PENALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.1.337PARÁGRAFO ÚNICOCÓDIGO CIVILNos termos do artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. (....) Preenchidos os requisitos formais e materiais previstos no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, não há se falar em nulidade da penalidade aplicada, tampouco em indenização por danos morais.1.337parágrafo únicoCódigo Civil1.337Código Civil1.337parágrafo únicoCódigo Civil1.337parágrafo únicoCódigo Civil(693586 SC 2008.069358-6, Relator: Carlos Adilson Silva, Data de Julgamento: 18/03/2010, Primeira Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n. , de São José)
Assim, a discussão se estende quanto a exclusão do condômino reiteradamente antissocial, que para a primeira corrente é impossível, vez que o nosso ordenamento jurídico não prevê como penalidade ao condômino reiteradamente antissocial a sua exclusão. Isso porque, conforme já mencionado, o artigo 1.337 do Código Civil apenas majora a multa ao condômino reiteradamente antissocial, não prevendo qualquer penalidade que leve a sua exclusão.
Cumpre ressaltar que para essa corrente, não há lacuna legislativa, vez que o artigo supra mencionado regula a sanção aplicada ao condômino antissocial, qual seja a penalidade pecuniária, e entendimento contrário a este, estaria ferindo o princípio da legalidade[1].
O princípio da legalidade, está previsto na Carta Magna de 1988, em seu artigo 5º, inciso II, no qual diz que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”, justificando o entendimento da impossibilidade de exclusão do condômino antissocial, diante do Código Civil não prever uma penalidade para tanto.
Sobre as restrições do exercício hermenêutico, em função do da legalidade, vale a lição de Gilmar Ferreira Mendes, que ao aplicar ao pé da letra a hermenêutica jurídica, os operadores do direito estariam impedidos de atribuir as normas sentido alheio ao que nela contem, vez que se assim o fizessem, estariam criando, ainda que de maneira interpretativa, preceitos que deveriam apenas serem interpretados[2]:
Para essa corrente, portanto, a sanção pecuniária prevista pela legislação civil, é suficiente para penalizar o condômino antissocial, bem como não há necessidade de judicialização, podendo o condomínio de forma administrava aplicar e majorar a multa:
A multa pelo mau comportamento do condômino prevista no artigo 1337, § único do novo Código Civil configura-se em autêntico instrumento da autotutela de defesa do bom uso da propriedade, devendo ser aplicada pelo próprio condomínio administrativamente, tendo a eficácia condicionada à ulterior decisão assemblear, razão pela qual não se justifica a atuação jurisdicional.[3]
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro entende pela impossibilidade de exclusão do condômino antissocial, diante da ausência de previsão legal para tanto, tendo em vista que o nosso ordenamento jurídico prevê tão somente a aplicação de sanções pecuniárias, conforme julgados abaixo:
CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - CONDUTA ANTI-SOCIAL - EXPULSÃO IMPOSSIBILIDADE AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL
Ação de conhecimento proposta por condomínio objetivando a exclusão de moradores com comportamento antissocial da comunidade condominial. Improcedência do pedido. Apelação do Autor. Prova carreada aos autos que demonstrou a incapacidade dos Apelados de conviverem pacificamente em sociedade. Pedido de expulsão dos Apelados do Condomínio-Apelante que não tem amparo legal, já que a lei não prevê esse tipo de sanção para o caso como o dos autos, mas tão somente penalidades administrativas, como as dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Honorários advocatícios devidos pelo Apelante, pois verificada a sucumbência, tendo sua fixação observado os critérios previstos no artigo 20, § 4º do Código de Processo Civil. Desprovimento da apelação.
Ementário: 45/2010 - N. 4 - 25/11/2010 (0042255-53.2009.8.19.0001 – APELAÇÃO 1ª Ementa DES. ANA MARIA OLIVEIRA - Julgamento: 28/09/2010 - OITAVA CÂMARA CÍVEL )
CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DE EXCLUSÃO DO CONVÍVIO CONDOMINIAL DE CONDÔMINOS QUE, REITERADAMENTE, DESCUMPREM NORMAS CONDOMINIAIS. SANÇÃO NÃO PREVISTA PELO LEGISLADOR. PONDERAÇÃO NO CASO CONCRETO QUE NÃO JUSTIFICA A APLICAÇÃO DE MEDIDA MAIS SEVERA QUE A PREVISTA NO ART. 1.337 DO CC. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ/RJ 0009873-65.2009.8.19.0208 - APELAÇÃO 1ª Ementa DES. ANDRE ANDRADE - Julgamento: 12/05/2010 - SÉTIMA CÂMARA CÍVEL SUMÁRIO)
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo também já se manifestou no mesmo sentido:
Expulsão de condômino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausência de previsão legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. sentença, a partir de quando somente será devida por fatos subseqüentes que vierem a ocorrer e forem objeto de decisão em assembléia. Recursos parcialmente providos. (TJ/SP Apelação Cível 668.403.4/6 4ª Câm. De Dir. Priv. Do TJSP. Rel. Maia Cunha Acórdão nº 994093187340 de TJSP. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 01 de Outubro de 2009. Comarca: Barueri)
Assim, para que o condômino reiteradamente antissocial pudesse ser excluído da sua unidade condominial, necessária a expressa previsão legal sobre a penalidade.
O professor Flávio Tartucce, entende pela impossibilidade de exclusão do condômino antissocial, tendo em vista a violação ao princípio da dignidade da pessoa humana e da solidariedade social, ambos previstos constitucionalmente. Assevera, também, que o Código Civil não prevê tal possibilidade, bem como a exclusão do condômino antissocial violaria a ordem pública, sob a ótica da constitucionalização do direito civil[4].
Já o princípio da dignidade da pessoa humana, previsto no artigo 1º, inciso III da Constituição Federal é a qualidade intrínseca que difere cada indivíduo e faz com exista respeito entre ele, o Estado e a comunidade, garantindo condições mínimas de uma vida saudável, propiciando e promovendo a participação dos demais indivíduos, sem que haja tratamento degradante e desumano[5].
Assim, para eles, impossível penalizar o condômino reiteradamente antissocial com a sua exclusão, uma vez que feriria o direito fundamental da proteção a dignidade humana.
Ademais, alegam que no presente caso, deve-se aplicar tão somente a sanção pecuniária, podendo majorá-la nos termos da lei, não havendo o que se falar em exclusão do condômino reiteradamente antissocial.
O presidente da Comissão de Direito Imobiliário Arnon Velmovitsky[6] asseverou, sobre o entendimento jurisprudencial atual, acerca da exclusão do condômino antissocial:
"Os Tribunais entendem que, ante a ausência de expressa previsão legal, impossível a exclusão do condômino antissocial, bem como o indispensável respeito ao “quórum” qualificado para a aplicação das sanções pecuniárias elencadas no artigo 1337, do Código Civil. Verifica-se com bastante clareza que a jurisprudência inclina-se pelo veto à exclusão da comunidade condominial de condômino antissocial."
Discordando do entendimento contrário mencionado, a doutrina, já se manifesta quanto a possibilidade de exclusão do condômino reiteradamente antissocial, enquanto os julgados favoráveis a exclusão, são minoritários
Para essa corrente há diversos argumentos acerca da possibilidade de excluir o condômino antissocial que age de maneira reiterada, como o princípio da função social da propriedade e a prevalência do direito coletivo sobre o direito individual.
A discussão acerca da possibilidade de exclusão do condômino reiteradamente antissocial pode-se dizer que surgiu após a seguinte pergunta: E se as sanções pecuniárias não cessarem os conflitos condominiais?
Isso porque, conforme mencionado, o comportamento antissocial é aquele que viola os direitos fundamentais dos demais condôminos, diante da sensação de insegurança que causa aos moradores das unidades condominiais vizinhas.
Com a sensação de pânico que o condômino antissocial causa aos demais moradores, e após a ineficácia das multas aplicadas, qual a medida deve ser tomada para cessar o conflito condominial, uma vez que o direito individual do condômino antissocial não deve prevalecer em face dos outros condôminos.
Daí as divergências jurisprudenciais e doutrinárias cresceram, vez que há uma corrente, defendendo que se o condômino continuar de maneira reiterada com as condutas intituladas como antissocial, após ser penalizado com a sanção pecuniária prevista no artigo 1.337 do Código Civil, deve ser excluído da sua unidade condominial.
Para tentar solucionar esse impasse, o advogado e procurador do estado do Rio de Janeiro Martinho Neves de Miranda[7] exemplifica com vários casos em que se permite romper o vínculo existente entre as partes, como o divórcio e a associação, asseverando que:
"se para todos esses casos é deferida essa faculdade de resolução de vínculo, sem se cogitar sobre a existência do elemento subjetivo da culpa, com muito maior razão há que se conceder essa prerrogativa aos condôminos para que possam romper o vínculo com o condômino antissocial, já que este age manifestamente com culpa grave."
O principal argumento dessa corrente, a fim de justificar o seu entendimento, é o princípio da função social da propriedade, vez que limita o direito de propriedade, devendo o proprietário respeitar a finalidade econômica e social do seu bem[8].
Isso porque, para este conjunto de autores, o direito de propriedade previsto no artigo 5º, inciso XXII da Constituição está atrelado ao inciso subsequente. Então, não há o que se falar, em ofensa ao direito de propriedade do condômino antissocial a ser excluído da sua unidade condominial:
Entender-se diferentemente na atualidade é fechar os olhos à realidade e desatender ao sentido social dado á propriedade pela própria Constituição. A decisão de proibição não atinge todo o direito de propriedade do condômino em questão, com se poderia objetar: ele apena o limita tolhendo o seu direito de habitar e usa da coisa em prol de toda uma coletividade.[9]
Conforme mencionado no primeiro capitulo deste trabalho, a função social da propriedade versa sobre a coletividade, deixando de lado a visão egoística que se tinha anteriormente, acerca do direito de propriedade.
Assim, para Álvaro Villaça de Azevedo, a única forma de conter o desrespeito por parte do condômino antissocial, que vem desviando a finalidade da sua propriedade, seria com a sua exclusão[10].
Ademais, o fato condômino ser excluído da sua unidade condominial, não significa a perda da sua propriedade, perde-se apenas a posse direta do bem, podendo exercer os demais direitos inerentes a propriedades[11].
Portanto, caso seja decidido pela exclusão do condômino antissocial, este continua “com o seu patrimônio, podendo ainda dispor do imóvel, perdendo, entretanto, o direito de convivência naquele condomínio[12]”.
Nesse viés, o enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil, discutiu sobre o tema e foi aprovado nos seguintes termos:
"Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal."
Assim, diante da importância dos enunciados[13], verifica-se que o princípio da função social da propriedade é o argumento mais utilizado para os adeptos dessa corrente favorável a exclusão do condômino reiteradamente antissocial.
Contudo, extrai-se do enunciado acima que deve ser verificado a ineficácia da sanção pecuniária para então penalizar o condômino antissocial com a exclusão. Sobre isso, o desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, Marco Aurélio Bezerra Neto [14]exemplifica:
Reflita-se sobre a situação em que o condômino abastado e que quinzenalmente promove “festa rave” no interior de sua cobertura e preferia, após todo o exausto procedimento legal, pagar a multa de dez vezes o valor da multa, desde que possa, obviamente, continuar causando sérios transtornos aos moradores do edifício ou das casa vizinhas, conforme o caso.
Dado esse exemplo pelo jurista, verifica-se que independente da multa aplicada para o “condômino abastado”, ela não surtiria efeitos para cessar o conflito com a vizinhança[15].
No mesmo sentido, é o entendimento do doutrinador Antonio Biassi Ruggiero[16]:
"Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento antissocial, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável."
No mais, para fundamentar melhor este entendimento, como decorrência do princípio da função social da propriedade, justifica-se também a exclusão do condômino antissocial, uma vez que o direito coletivo deve prevalecer em prol do direito individual, além do princípio da dignidade da pessoa humana[17].
Assim, a função social da propriedade, conforme mencionado, visa o bem estar coletivo, devendo o julgador tutelar o interesse da coletividade, vez que, caso assim não o seja, estaria pondo de lado a pluralidade de direitos subjetivos em detrimento do direito individual de um único condômino[18].
Sobre a prevalência do princípio da dignidade da pessoa humana e dos direitos do coletivo em prol do individual, assevera Fabrício Wloch[19]:
"Na colisão entre o direito de propriedade do morador anti-social e a dignidade das outras pessoas que moram no mesmo edifício, deve prevalecer a dignidade da pessoa humana, pois se trata de fundamento da República Federativa do Brasil e tem relação direta com os direitos de personalidade, além de ser referência constitucional unificadora de todos os direitos fundamentais. A dignidade da pessoa humana obriga a uma densificação valorativa que tenha em conta o seu amplo sentido normativo-constitucional."
A constitucionalização do direito civil corrobora para a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, ao reafirmar que o direito de propriedade está ligado com o cumprimento da sua função social, evitando os abusos por parte dos proprietários:
Estando, portanto, sob essa perspectiva, o epicentro do nosso ordenamento jurídico sediado no plano constitucional, todas as normas do imponente código hão de ser interpretadas sob o manto dos valores constitucionais, já que, como leciona Perlingieri, “a norma não assume significado em si mesma ou no Código em que se insere, mas ao sistema a que pertence.”[20]
Partindo dessa premissa, essa corrente, trata do princípio da solidariedade social, na qual entende “embora cada um de nós componha uma individualidade, irredutível ao todo, estamos também todos juntos, de alguma forma irmanados por um destino comum.[21]”
No mesmo sentido já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:
RESPONSABILIDADE CIVIL POR ABUSO DE DIREITO -O abuso de direito encontra expressa previsão legal no art. 187 do CC. Compreensão do instituto a partir do parâmetro constitucional, especialmente o art. 3º, I, CF. O princípio da solidariedade introduziu importantes alterações no âmbito do Direito Civil e da responsabilidade civil, coibindo-se o exercício dos direitos subjetivos fora dos padrões de co-existência. O abuso de direito está relacionado com a situação jurídica subjetiva, conjunto de direito e deveres do sujeito. (TJ-RS APELAÇÃO CÍVEL Nº 70042119651, Relator: Leonel Pires Ohlweiler, Data de Julgamento: 14/09/2011, Nona Câmara Cível)
Sobre o princípio da solidariedade social corrobora Martinho Neves Miranda, para a corrente que entende pela exclusão do condômino antissocial:
"Referido Princípio cai, dessa forma, como luva bem ajustada para solucionar o problema proposto, pois obviamente tem-se que o direito de propriedade e o direito de moradia não foram conferidos para proteger o comportamento antissocial e insuportável de seus detentores, que não deverão perdurar quando se atritarem como legitimo interesse dos condôminos privados da tranquilidade do lar."
Por outro lado, o pedido de exclusão do condomínio antissocial, também se justifica para essa corrente, na medida em que inexiste previsão expressa proibindo tal penalidade, sendo o pedido juridicamente possível: “não havendo veto, há possibilidade jurídica[22]”.
Nesse sentido, inclusive, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.VIOLAÇÃO DO ART. 267, VI, DO CPC CONFIGURADA (...) .3. Não há falar em impossibilidade jurídica do pedido, pois inexiste vedação no ordenamento pátrio ao pedido deduzido pelo Estado do Paraná (rescisão de sentença condenatória transitada em julgado), tampouco à causa de pedir (suposta violação a dispositivos de lei). (...) (REsp 322.021/PR, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 01/09/2009, DJe 08/09/2009)
O advogado André Luiz Junqueira[23], também, se pronunciou sobre a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, vez que inexiste a proibição em nosso ordenamento jurídico:
"O Código Civil não concede ao condomínio o direito de excluir um condômino extrajudicialmente, contudo, não proíbe que a exclusão se faça por meio judicial. A exclusão deve ser admitida como último recurso, caso todas as multas não produzam efeito. Deve-se interpretar a Lei em benefício dos princípios adotados pela Constituição e, nesse aspecto, afirmamos que a Lei não adotou o popular provérbio: "os incomodados que se mudem.”"
No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, já entendeu:
Cumpre ainda ressaltar que embora em nosso direito pátrio não haja previsão expressa da possibilidade de expulsão de condômino proprietário, tal previsão legal não se faz necessária, uma vez que em se tratando de regra aplicável as relações privadas, em não havendo proibição legal, não há vedação para sua prática, adotando-se as medidas necessárias, no caso o pedido judicial[24]
Diante da inexistência de previsão acerca da possibilidade de exclusão do condômino antissocial, tais possibilidades se tornam subjetivas e devem ser analisadas minuciosamente pelos julgadores.
Com o crescimento expressivo e notório dos conflitos de vizinhança, a decisão de excluir ou não o condômino, bem como enquadrar a sua conduta como reiteradamente antissocial, “caberá a jurisprudência, construir em cada caso, solução que melhor se ajuste aos princípios gerais do direito[25]”.
Nessa perspectiva, o professor Marco Aurélio Bezerra de Melo[26] assevera:
Hoje, não se pode negar que os condomínios são grandes fontes de conflitos sociais, fato este que, por si só, obriga os interpretes da lei a refletirem sobre os melhores meios de apaziguamento desses conflitos.
Por essa grande gama de conflitos condominiais, os tribunais superiores já se manifestaram quanto a possibilidade de exclusão do condômino antissocial. Dos Tribunais que decidiram pela exclusão temos o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Paraná e São Paulo.
Contudo, algumas decisões apesar de não determinarem a exclusão do condômino antissocial por não entenderem que a sua conduta foi de extrema gravidade, se manifestaram quanto a possibilidade da exclusão.
Serão feitas, portanto, as analises jurisprudenciais dos casos encontrados que determinaram a exclusão do condômino reiteradamente antissocial, e também das decisões contrárias que manifestaram de alguma forma a aceitação a essa corrente.
ANÁLISE JURISPRUDENCIAL- DA POSSIBILIDADE DE EXCLUSÃO
São poucas as decisões que determinaram a exclusão do condômino reiteradamente antissocial. Nos casos apurados, verifica-se que a fundamentação se pautou da livre convicção dos julgadores, que entenderam a conduta antissocial do condômino extremamente nociva aos demais moradores.
No final do ano de 2012, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná entendeu pela possibilidade de exclusão do proprietário, o Sr. Jamar Amine Domit, ora morador do Condomínio Edifício Rio Sena. Essa decisão foi muito comentada, além de ser utilizada como parâmetro em julgados de outros estados:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE.INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO.DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE.POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO.QUORUM MÍNIMO RESPETITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO VALOR DO CONDOMÍNIO.MEDIDA INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES INDÍCIOS DE CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO ANÁLOGA A DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA CANDIDATAS A EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-AS PRESAS E INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE SAIAM DO EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM DE ASSEDIOS SEXUAIS ENTRE OUTRAS ACUSAÇÕES.RETENÇÃO DE DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO. PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL INADMISSÍVEL QUE IMPÕE PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO.CLÁUSULA GERAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS). MANTENÇA. PECULIRIDADES DO CASO CONCRETO.SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.(TJPR - AC - 957743-1 - Rel Arquelau Araújo Ribas Unânime - - J. 13.12.2012)
O Sr. Jamar Amine Domit foi excluído sua unidade condominial, tendo em vista as suas condutas antissociais que foram qualificadas como gravíssimas, sendo manchete do jornal, no qual alegou que seu apartamento “era um verdadeiro circo dos horrores[27]”.
As acusações contra este condômino que resultaram na sua prisão, eram de estupro, cárcere privado e redução a condição análoga a de escravo, vez que atraia empregadas domesticas ao anunciar um salário tentador, contudo quando “chegaram [empregadas domesticas] no apartamento (...) tinham documentos retidos e passavam a ser assediadas por Domit, que, muitas vezes as trancava e deixava as vítimas sem comunicação”[28].
Os demais condôminos, antes mesmo da prisão do Sr. Jamar Amine Domit, abriram um livro de ocorrências, no qual se constatou que 90% (noventa por cento) de seu conteúdo referiam-se a este condômino. Tais atitudes levaram aos demais condôminos à conclusão de que “o réu [Sr. Jamar Amine Domit] é um sujeito perigoso, incapaz de conviver pacifica e socialmente com pessoas de bem.” [29]
Diante de tais fatos, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, entendeu pela manutenção da sentença proferida pela julgadora monocrática, determinando a exclusão do Sr. Jamar Amine Domit pelas suas condutas reiteradamente antissociais, pautando-se no princípio da função da propriedade:
No julgamento da apelação cível nº 957.743-1 de que foi relator o Desembargador Arquelau Araujo Ribas confirmou a sentença do juízo da 22ª Vara Cível do Foro Central, destacando que a função social do direito de propriedade permitiria mitigação do direito de uso e habitação, consideradas a reiteradas práticas antissociais.[30]
No entanto, o relator do recurso, desembargador Arquelau Araújo Ribas mencionou ser uma decisão difícil de ser tomada, só que diante da inexistência de eficácia das medidas administrativas tomadas, como notificações e multas aplicadas ao condômino antissocial, alternativa não 'restou:
"Daí resulta que a tormentosa decisão como a do caso em tela, de retirar de um idoso como o requerido, o direito de habitar sua própria residência, somente se admite excepcionalmente, frente a inexistência de outras medidas administrativas que surtam o efeito necessário[31]."
E sobre a conduta do Sr. Jamar Amine Domit o desembargador prossegue:
Ora, não se trata de “fetichismo” ou sexualidade deturpada, limitada a “quatro paredes”, mas desvios que extrapolavam os limites da propriedade, atingindo toda uma coletividade de famílias, as quais somente voltarão a normalidade, após o afastamento do “condomínio antissocial” daquele local[32].
Contudo, vale frisar novamente, que a exclusão do condômino antissocial apenas limita o seu direito de habitar o imóvel, os demais direitos inerentes à propriedade, como alugar, vender, doar, entre outros, não são afetados.
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, também, já decidiu pela exclusão do condômino antissocial[33], que mesmo após diversos boletins de ocorrência registrados contra o morador João Felipe, além das reclamações nas assembleias convocadas especialmente para tratar das condutas deste condômino, continuou a pratica os atos:
" que vão desde a simples perturbação do descanso e sossego em razão de ruídos e sons de instrumentos eletrônicos de forma excessiva até ameaça e prática de atos de vandalismo.[34]"
Portanto, os julgadores gaúchos entenderam pela manutenção da sentença proferida em 1º grau, que fundamentou sua decisão acerca da prevalência da coletividade condominial sobre um único condômino que desrespeita as regras para uma convivência pacifica e harmônica com a vizinhança:
É inquestionável que a vida dos condôminos, no que diz respeito à segurança e paz de espírito, vem sendo vulnerada com as constantes perturbações causadas pelo réu, o que impede os demais condôminos de desfrutarem de tranquilidade dentro da área condominial. Inferir de modo diverso seria vendar os olhos à realidade e permitir que apenas um dos condôminos imponha aos demais situação totalmente adversa ao propósito da coletividade condominial.[35]
Complementando a sentença monocrática proferida, a relatora, Desembargadora Elaine Harzheim Macedo, acrescentou que o próprio fato do o morador João Felipe, dito como antissocial, afirmar ser perseguido e sofrer agressões injustas, comprova a impossibilidade de continuar habitando no condomínio. Ademais, da propositura da ação no ano de 2007 até o julgamento do recurso realizado em meados de 2010, o condômino João Felipe continuou causando profundos incômodos aos demais condôminos.[36]
O caso mais recente de possibilidade de exclusão do condômino antissocial que se tem notícia foi julgado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no dia 27 de agosto de 2013.
Os julgadores paulistas deram provimento ao recurso de apelação do Condomínio Residencial Ipanema, vez que a sentença monocrática julgou extinta ação nos termos do artigo 267, inciso VI do Código de Processo Civil, pela impossibilidade jurídica do pedido.
Isso porque, comprovou-se que o odor gerado pelo apartamento da condômina dita como nociva, foi motivo de assembleias condominiais, inclusive, demanda judicial, no qual a moradora se comprometeu a manter o seu apartamento dentro dos padrões de higiene, o que foi descumprido.[37]
Ademais, o oficial de justiça ao se dirigir ao apartamento assim identificou:
"enorme desorganização em todos os outros cômodos da casa, em que se acumulavam “malas de viagem cheias de roupas velhas, embalagens diversas (potes de sorvete vazios, embalagens recicláveis etc), cadeiras, televisor velho, garrafas térmicas usadas e carcaças de eletrodomésticos”. Os armários estavam sujos, com odor urinoso, fezes de roedores e mofo, e roupas, sapatos e televisor embalado se espalhavam pelo chão da casa. O Oficial de Justiça concluiu ser grande o risco de propagação de fogo no apartamento.[38]"
Diante disso, entenderam os julgadores pela exclusão da condômina antissocial, asseverando, também, que houve a privação apenas da posse direta e que tal medida se mostra eficaz diante das reiteradas multas, justificando que:
"a opção por viver em sociedade implica sujeição a regras de conduta, e que a vida em condomínio em edifício estreita ainda mais as liberdades individuais, de rigor o provimento da apelação, para determinar à Requerida que desocupe o imóvel (limpo e higienizado).[39]"
A vida condominial é cercada de regras que devem seguidas, o condômino que as descumpre é penalizado administrativamente, e caso persista na sua conduta, o conflito deve ser resolvido no judiciário, no qual o mesmo pode ter sua posse direta restrita, prevalecendo o interesse dos demais moradores.
Nesse viés, os casos concretos que entenderam pela possibilidade de exclusão do condômino antissocial, demonstraram que são situações excepcionais, tomadas como última e única alternativa para cessar o conflito.
Há casos, também, que os julgadores entendem pela possibilidade de exclusão do condômino reiteradamente antissocial, contudo, no caso concreto, não vislumbraram a gravidade para que seja o condômino excluído da sua unidade condominial:
Condomínio edilício. Sanção de exclusão do condômino nocivo por reiterado comportamento antissocial. Ainda que em tese possível, solução depende do devido processo e da verificação de fatos muito graves, um e outro, na espécie, ausentes. Improcedência, posto que por motivo diverso. Deslinde mantido. Recurso desprovido. (9158729-59.2009.8.26.0000 Relator(a): Claudio Godoy. Comarca: Jacareí. Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 10/09/2013. Data de registro: 12/09/2013. Outros números: 6254414400)
Por outro lado, quanto a possibilidade de exclusão do condômino antissocial pela inadimplência com as cotas condominiais, encontrou-se um julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, no qual entendeu que a inadimplência por si só não justifica a exclusão do condômino, vez que existem outros meios para o condomínio receber os valores em atraso[40].
Dentro desse contexto, verifica-se uma certa cautela dos julgadores para excluir o condômino antissocial, diante dos poucos julgados favoráveis, bem como por ser uma medida extrema, já que o proprietário do imóvel perde o direito de habitar seu imóvel.
Considerações Finais
Pelo exposto, verifica-se que após a flexilização do caráter absoluto da propriedade, o interesse da coletividade se sobrepõe quanto aos interesses individuais, tendo em vista a função social que o proprietário deve dar ao seu imóvel.
A funcionalização da propriedade deve ser respeitada pelos proprietários das unidades condominiais, sob pena de privação da posse direta. Ao adentrar na sociedade condominial, o morador deve ter consciência de que há regras, principalmente, no que concerne aos bons modos com a vizinhança, a cumprir.
Em suma, os condôminos devem ser regrados com a vida condominial, respeitando as normas da boa vizinhança, e caso haja perturbação, os demais moradores tem o direito de cessar a interferência, nos termos da lei civil.
No que diz respeito à possibilidade de exclusão do condômino antissocial, conforme mencionado, verifica-se que os julgadores agem com cautela, sem fixar de maneira expressa o que são as condutas antissociais que de maneira reiteradas podem levar a exclusão do condômino.
O conceito de antissocial é muito amplo, para o condômino ser taxado dessa maneira, deve-se analisar a situação conflitante e as tentativas ineficazes para cessar a interferência na seara administrativa.
Após a ineficácia das penalidades administrativas, as condutas ditas como antissociais, devem ser analisadas minuciosamente pelo Poder Judiciário, para que a exclusão do condômino antissocial seja a última alternativa para cessar o conflito[41].
Os julgados favoráveis, conforme vistos acima, são raros, mas já esboçam a possibilidade de exclusão do condômino antissocial.
Diante disso, caso o condômino seja enquadrado como antissocial, praticando reiteradamente a conduta prejudicial aos demais moradores, administrativamente com a ineficácia das penalidades administrativas, evidente que não há outra maneira de cessar a interferência prejudicial para os demais moradores, a não ser com a exclusão deste condômino que não se adaptou a vida condominial, descumprido a função social da sua propriedade.
[1] TJ/RJ APELAÇÃO CÍVEL 2008.001.11091. Rel. Des. Edson Vasconcelos, julgada em 16/04/2008.
[2] MENDES, Gilmar Ferreira. Direito Constitucional. Saraiva: São Paulo, p.92.
[3] TJ/RJ 0120687-96.2003.8.19.0001 (2005.001.06402) - APELACAO - 1ª Ementa DES. MARIO ROBERT MANNHEIMER - Julgamento: 06/12/2005 - DECIMA SEXTA CAMARA CIVEL
[4] TARTUCCE, Flávio. Das Penalidades No Condomínio Edilício. Análise Das Inovações Do Código Civil De 2002. Disponível em: < www.flaviotartucce.com.br >. Acesso em: 29 de set. de 2013.
[5] SARLET, Ingo Wolgang. Dignidade da Pessoa Humana e Direitos Fundamentais. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2001, p.60.
[6] VELMOVITSKY, Arnon. O condômino antissocial não pode ser excluído do prédio. Disponível em: <http://www.conjur.com.br/2013-jul-24/arnon-velmovitsky-condomino-antissocial-excluido-predio> Acesso: 25 de nov de 2013.
[7] MIRANDA, Martinho Neves. A possibilidade jurídica de exclusão do condômino antissocial. Disponível em: <http://www.emerj.rj.gov.br/revistaemerj_online/edicoes/revista49/Revista49_211.pdf> Acesso em: 02 out 2013.
[8] TJPR - AC - 957743-1 - Rel.: Arquelau Araújo Ribas- Unânime - - J. 13.12.2012
[9] VENOSA, Silvio de Salvo. Direitos Reais. São Paulo: Atlas, p. 366.
[10] AZEVEDO, Álvaro Villaça de. Condomínio edilício e exclusão do condômino nocivo. Disponível em: < http://www.rkladvocacia.com/arquivos/artigos/art_srt_arquivo20130419174905.pdf > Acesso em 15 de set de 2013.
[11] PELUSO, Antônio Cesar. Código Civil Comentado. São Paulo: Manole, 2007, p.1204.
[12] TJRS. Apelação cível n.º 70036235224. 17ª Câmara Cível. Desembargador Relator Bernadete Coutinho Friedrich. Julgado em 15/07/2010
[13] “As Jornadas de Direito Civil, que publicam enunciados interpretativos a respeito de dispositivos do Código Civil de 2002, conferem importância fundamental à atividade interpretativa, principalmente porque o novo código é mais principiológico e calcado em normas e cláusulas gerais.” Disponível em: <www.stj.jus.br > Acesso em: 25 de nov de 2013.
[14] MELO, Marco Aurelio Bezerra de. A exclusão do condômino anti-social. Disponível em: <http://revistasindico.com.br/colunas/2012/cobranca-individual-da-conta-de-agua-ja-esta-em-vigor-em-todo-o-estado-14/78> Acesso em: 22 nov de 2013.
[15] TJPR - AC - 957743-1 - Rel.: Arquelau Araújo Ribas- Unânime - - J. 13.12.2012
[16] RUGGIERO, Antonio Biasi. Questões imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 90.
[17] TJRS. Apelação cível n.º 70036235224. 17ª Câmara Cível. Desembargador Relator Bernadete Coutinho Friedrich. Julgado em 15/07/2010
[18] TJPR - AC - 957743-1 - Rel.: Arquelau Araújo Ribas- Unânime - - J. 13.12.2012
[19] WLOCH, Fabrício. Fundamentos para a manutenção da ordem: a possibilidade de expulsão de morador sociopata do condomínio edilício à luz da Constituição da República Federativa do Brasil. Jus Navigandi, Teresina, ano 11, n. 952, 10 fev. 2006 . Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/7941>. Acesso em: 26 nov. 2013
[20] MIRANDA, Martinho Neves. A possibilidade jurídica de exclusão do condômino antissocial. Disponível em: <http://www.emerj.rj.gov.br/revistaemerj_online/edicoes/revista49/Revista49_211.pdf> Acesso em: 02 out 2013.
[21] SARMENTO, Daniel. Direitos Fundamentais e Relações Privadas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2004, p. 338
[22] ARAGÃO, Moniz de. Comentários ao Código de Processo Civil. Rio de Janeiro: Forense, v.2, p. 508.
[23] JUNQUEIRA, André Luiz. Possibilidade de exclusão de condômino anti-social. Jus Navigandi, Teresina, ano 13, n. 1799, 4 jun. 2008 . Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/11342>. Acesso em: 25 nov. 2013.
[24] TJPR - AC - 957743-1 - Rel.: Arquelau Araújo Ribas- Unânime - - J. 13.12.2012
[25] LOPES, João Batista. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006, p.158.
[26] MELO, Marco Aurelio Bezerra de. A exclusão do condômino anti-social. Disponível em: <http://revistasindico.com.br/colunas/2012/cobranca-individual-da-conta-de-agua-ja-esta-em-vigor-em-todo-o-estado-14/78> Acesso em: 22 nov de 2013.
[27]PARANÁ ONLINE. Acesso em: <http://www.parana-online.com.br/editoria/policia/news/398626/?not icia=APARTAMENTO+DE+MANI ACO+ERA+UM+CIRCO+DE+HORRORES > Disponível em: 13 dez de 2013.
[28] TJ/PR - AC - 957743-1 - Rel.: Arquelau Araújo Ribas- Unânime - - J. 13.12.2012
[29] TJ/PR - AC - 957743-1 - Rel.: Arquelau Araújo Ribas- Unânime - - J. 13.12.2012
[30] TJ/SP. Apelação: 0027296-08.2011.8.26.0003, Comarca: São Paulo, Juízo de origem: 3ª Vara Cível, Juiz prolator: Paulo Furtado de Oliveira Filho, Processo: 0027296-08.2011.8.26.0003, data do julgamento 03 de julho de 2013
[31] TJPR - AC - 957743-1 - Rel.: Arquelau Araújo Ribas- Unânime - - J. 13.12.2012
[32] TJPR - AC - 957743-1 - Rel.: Arquelau Araújo Ribas- Unânime - - J. 13.12.2012
[33] APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. DIREITO CIVIL. COISAS. PROPRIEDADE. Exclusão do condômino nocivo. Impossibilidade convivência pacífica ante a conduta anti-social do condômino. APELO NÃO PROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70036235224, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Bernadete Coutinho Friedrich, Julgado em 15/07/2010)
[34] Apelação Cível Nº 70036235224, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Bernadete Coutinho Friedrich, Julgado em 15/07/2010
[35]TJ/RS. Sentençaproferida. Disponível em: http://www1.tjrs.jus.br/site_php/consulta/consulta_ sentenca.php?id_comarca=porto_alegre&num_processo=10702928287&code=0265&nomecomarca=&orgao=18%AA%20Vara%20C%EDvel%20do%20Foro%20Central%20:%202%20/%201%20%20(Foro%20Central). Acesso em: 11 dez de 2013.
[36] Apelação Cível Nº 70036235224, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Bernadete Coutinho Friedrich, Julgado em 15/07/2010
[37] TJSP Apelação nº 0003122-32.2010.8.26.0079, relator Flavio Abramovici, data do julgamento 27 de agosto de 2013.
[38] TJSP Apelação nº 0003122-32.2010.8.26.0079, relator Flavio Abramovici, data do julgamento 27 de agosto de 2013.
[39] TJSP Apelação nº 0003122-32.2010.8.26.0079, relator Flavio Abramovici, data do julgamento 27 de agosto de 2013.
[40] TJ RJ SÉTIMA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL Nº 0009873-65.2009.8.19.0208, RELATOR: DES. ANDRÉ ANDRADE, data do julgamento 12 de maio de 2010.
[41] TJ/SP APELAÇÃO CÍVEL Processo n. 9158729-59.2009.8.26.0000 Comarca: Jacareí, Relator Claudio Godoy, data do julgamento 13 de setembro de 2013.
