Por Ana Paula Ribeiro dos Santos. Imagine a seguinte situação: Você alugou um imóvel para abrir o seu próprio negócio! Agora que está enfim estabelecido, conseguiu ganhar uma clientela fiel e começa a ter lucros depois de tantos investimentos, descobre que o dono do imóvel não pretende renovar o contrato de locação. E agora? O que eu posso fazer?
Publicado por Blog Mariana Gonçalves
há 2 meses
Por Ana Paula Ribeiro dos Santos.
Quais os requisitos para ingressa com a ação renovatória?
Essa ação é cabível apenas nas locações de imóveis não residenciais, ou seja, nos imóveis urbanos destinados à atividade comercial, industrial ou destinados à atividade de sociedade civil com fins lucrativos.
Para a propositura da ação renovatória é necessário o preenchimento dos requisitos descritos no artigo 51, I, da Lei 8.245-91 (Lei de Locação), vejamos:
O contrato que se pretende renovar deve ter sido formalizado por escrito e com prazo determinado;
O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos;
O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
E qual o prazo para ajuizamento?
A ação deve ser ajuizada, no prazo de um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, anteriores à data do término do contrato em vigor (artigo 51, § 5º, Lei 8.245). Esse prazo é decadencial, o que significa dizer que além de extinguir o direito de ação, não está submetido a suspensão ou interrupção.
Há também julgados referente ao término do prazo para a propositura da ação:
Quando o termo final para a propositura da ação renovatória recair em dia não útil, prorroga-se o prazo para o dia seguinte que houver expediente forense.
(TJSP, Apelação nº 9146359-82.2008.8.26.0000, Rel. Des. José Malerbi, DJ 19-12-2011)
Qual o foro competente para a propositura da ação? ou seja, em qual cidade deverá tramitar a minha ação renovatória?
O foro competente da presente ação, via de regra, é o da localidade do imóvel locado, assim discrimina o artigo 58, II, Lei 8.245-91 (Lei de Locação), salvo se houver previsão no contrato de locação de foro especial.
Qual será o rito processual?
O rito processual é o procedimento comum previsto nos artigos 318 a 512 Código de Processo Civil, a petição inicial deve preencher os requisitos do artigo 319 a 320 do Código de Processo Civil.
Quer saber qual o valor da causa?
O valor da causa deve ser fixado em 12 vezes o valor do aluguel, conforme determina o artigo 58, III, da Lei de Locação.
Quais provas que devem ser anexadas?
O conjunto probatório para a Renovatória, predominantemente, é a juntada de documentos, principalmente o contrato de locação e os recibos de pagamento, além disso, a ação deve ser instruída conforme descrito no artigo 71 da Lei de locação:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Assim, demostramos os principais aspectos ao que tange a ação renovatória, descrevendo-os de forma clara e objetiva a fim destacar quando e como pode ser utilizada essa modalidade.
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Ana Paula Ribeiro dos Santos - Formada pela Universidade Católica de Brasília no curso de direito em 2009, sempre trabalhou e esteve envolvida com o direito imobiliário. Exerceu a função de escrevente em Registro de Imóveis e Cartório de Notas por 9 anos. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/DF nº 46.682, atua prestando consultoria e assessoria para as empresas e pessoas físicas buscando principalmente a prevenção, e a resolução das demandas de forma eficaz e diferenciada. Especializanda em Direito Imobiliário pela EPD. E-mail: [email protected]
