1 – DO SURGIMENTO DOS CONDOMÍNIOS
Há registros da formação de condomínios na Babilônia, à 2.000 anos a.C. Também na Roma antiga surge o conceito de copropriedade, conjugando assim o animus e corpus, onde surge a casa geminada, onde uma única casa era utilizada por duas família (ZAIM, 2019, p.23).
Após a Revolução Francesa, o Código Civil Francês de 1.789 (Código Napoleônico) começou a regular os edifícios com mais de um proprietário.
No Brasil Colônia, as ordenações Filipinas também disciplinou os imóveis com mais de um proprietário.
Com o final da 1º Grande Guerra Mundial, no ano de 1.918, muitos egressos dos combates, que antes da guerra viviam no campo, exercendo atividades rurais, passaram a então buscar moradias na áreas urbanas.
A alta demanda na procura de imóveis urbanos juntamente com o pouco espaço urbanizado, fizeram surgir as construções verticais, com uma moradia sendo construída sobre a outra, com isso, diversas pessoas tinham sua unidade habitacional privada, porém compartilhavam de áreas comuns, como escadas, hall, portaria, entre outros. Assim nasceu o condomínio edilício.
O Código Civil Brasileiro de 1.916 em nada disciplina sobre condomínios, tendo em seu ordenamento apenas a meia parede, ou seja, as casas geminadas, porém as mesmas não dispunham de áreas comuns.
2 – DA FORMAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O condomínio são edificações ou conjuntos delas, podendo ser de um ou mais pavimentos, sendo construídas em unidades autônomas e isoladas para fins residenciais ou não, os quais podem serem alienados em parte ou em sua totalidade, assim prevê o art. 1º da Lei nº 4.591/64.
A Lei nº 4.591/64 regula a formação do Condomínio Edilício e as Incorporações Imobiliárias, trazendo regulação de forma geral e básica, já o Código Civil, também tratou de regular os Condomínios Edilícios, em especial nos art. 1.331 ao art. 1.358.
O significado de condomínio edilício no aspecto jurídico, nada mais é que a concordância de deveres, direitos e convivência de pessoas em um determinado bem imóvel.
Os condomínios edilícios geralmente se formam com a incorporação imobiliária. Com a entrega das unidades imobiliárias ao proprietários, imediatamente e realizada a convenção e o regimento interno, para se estipularem as regras básicas de convivência entre os condôminos. Um grande fato gerador de conflitos nos condomínios, é que estes documentos geralmente são genéricos, são utilizados modelos pré preenchidos pela construtora/incorporadora, não regulando de fato as vida dos condôminos, o que é extremamente prejudicial.
2.1 – A CONVENÇÃO CONDOMINIAL
A Convenção Condominial é o ato que formaliza a existência do condomínio, regulando deveres e direitos dos condomínios, devendo ser aprovada por no mínimo 2/3 das frações ideais e dever ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para assim ganhar publicidade e ser oponível a terceiros.
A Convenção Condominial possui regras gerais, como a forma de administração, meio de pagamento das taxas condominiais, competência das assembleias, quórum para aprovação, sanções aos condôminos, já as regras mais específicas serão instituídas pelo Regimento Interno.
2.2 – REGIMENTO INTERNO CONDOMINIAL
O Regimento Interno visa preencher as lacunas da Convenção Condominial, trazendo normas mais detalhadas, com o objetivo de proporcionar uma convivência pacífica entre todos os condôminos.
Por ter a natureza complementar, jamais poderá ter conflitos com a Convenção (ZAIM, 2019, p.85)
3 - A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
A administração do condomínio edilício é realizada pelo síndico, o qual é eleito pelos condôminos para exercer tal função. Esta administração é extremamente complexa, pois envolve diversas atividades financeiras, gestão de pessoas, documentos entre diversas outras.
Para a realização destas atividades se faz necessário a eleição de um síndico, o qual pode ou não ser um condômino, bem como poderá ou não ser remunerado. O Síndico é o principal gestor de um condomínio, caso previsto na convenção condominial, poderá existir um conselho consultivo, composto por 3 (três) membros, os quais auxiliam o síndico na tomada de decisões, o qual pode também contar com o auxílio de uma administradora de condomínios para a realização das atividades administrativas, porém o síndico é o responsável cível e criminal de todas as ações, devendo ter cautela em todas suas decisões.
3.1 – O SÍNDICO
A Administração direta dos condomínios é realizada pelo Síndico. Pode o Síndico ser um dos condôminos ou uma síndico profissional, o qual é remunerado para exercer suas atividades.
A função de Síndico é muito complexa, suas atribuições estão previstas no art. 22 da Lei Federal nº 4.591/64. Nosso Código Civil, também regulamentou o Condomínio Edilício, em especial no seu art. 1.348, sintetizou as principais atribuições do Síndico. Embora o ordenamento jurídico trouxe estas obrigações de maneira genérica e ampla, estas também devem estar contidas na convenção e no estatuto do condomínio de forma mais detalhadas, com o objetivo de se evitar lacunas.
Estão entre as responsabilidades do Síndico previstos na Lei Federal nº 4.591/64:
- Representar o condomínio judicialmente e extrajudicialmente, praticando todos os atos de interesse, previstos na convenção e na lei;
- Administrar o condomínio, o qual poderá ser diversas edificações ou apenas uma, observando atividades que visem o bem comum dos condôminos;
- Fiscalizar os condôminos, e caso necessário, aplicar as penalidades previstas no regimento interno, na convenção e na legislação;
- Fazer que seja executado fielmente as decisões em assembleia; e
- Realizar a guarda dos documentos contábeis do condomínio pelo prazo de 5 (cinco) anos;
- Prestar contas anualmente, devendo para tal, convocar assembleia geral.
Além das obrigações do síndico acima elencadas, previstos na Lei Federal nº 4.591/64, a convenção e o estatuto de cada condomínio, observando as características e necessidades, acrescentarem outras obrigações, porém, fica vedado suprir qualquer uma das obrigações previstas em lei.
Com o objetivo de auxiliar o síndico na gestão financeira, realizando cobranças dos condôminos, gestão de funcionários, insumos, contas à pagar/receber, juntamente com outras atividades administrativas, o síndico poderá, com aprovação da assembleia, uma administradora de condomínios, cuja função será somente administrativa, não possuindo nenhuma competência decisória.
Seja o Síndico Condômino, como o Síndico Profissional, ambos dever serem eleitos em assembleia geral destinada para eleição.
Dependendo da complexidade do condomínio, constando em sua convenção e no estatuto, o síndico poderá contar com o auxílio de subsíndicos e conselho consultivo composto por 3 (três) membros, com o objetivo de emitir pareceres, auxiliando o síndico na tomada de decisões, os quais deverão serem eleitos.
3.2 - DA ELEIÇÃO DO SÍNDICO E DEMAIS CARGOS
O mandato do Síndico será de 2 anos, podendo ser reconduzido ao cargo, sua eleição é realizada em assembleia geral, nosso ordenamento jurídico, foi omisso quanto ao quórum mínimo para eleição do síndico.
Devido a omissão legislativa, alguns condomínios regularam as eleições em convecção ou no estatuto, porém, a maioria dos condomínios, utilizam convecções genéricas, que de fato não atendem as necessidades específicas, não regulando por exemplo as eleições do síndico, subsíndico, conselho consultivo ou fiscal.
Entendo que o quórum para a eleição do síndico seja maioria absoluta, ou seja, 50% mais 1 (um) das frações ideais do imóvel, devendo ser similar a eleição para cargos públicos eletivos.
Já Simões, prega que o quórum para a eleição do síndico deva ser 2/3 das frações ideais do imóvel, isto para garantir que caso algum condômino seja proprietário de 51% das frações das frações ideais do imóvel, eleja sozinho o síndico e demais cargos eletivos.
4 - A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO
O condomínio não é considerado nem pessoa física, nem pessoa jurídica, mas sim de natureza hibrida ou anômala, possuindo capacidade civil ad causam e é representado em juízo pelo síndico, conforme prevê o art. 1.348, inciso II do Código Civil.
Uma vez possuindo capacidade civil, poderá ser responsabilizado por danos causados a terceiros ou mesmo a condôminos, seja por dolo, ou por negligência, imperícia ou imprudência, devendo assim reparar os danos. (REZENDE, 2005, p.169)
4.1 – A RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO
Toda a vida em comunidade poderá causar danos uns aos outros, assim a infração de uma norma preexistente, seja por ação ou omissão, impõe ao infrator o dever de indenizar, assim prevê o art. 186 e 187 do Código Civil.
As principais atribuições do Síndico estão previstas no art. 1.348, inciso V do Código Civil, o qual tem como dever a conservação vigilância sobre os bens comuns ao condomínio.
O Síndico deve sempre estar atento a realização de manutenções necessárias, a fim de garantir a segurança dos condomínios, como elevadores, sistemas de combate à incêndios e outras necessárias para assegurar as estruturas físicas (ZAIM, 2019, p234)
Importante que estas ações de manutenção sigam estritamente as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, em especial a NBR 5674:2012 que normatiza a gestão do sistema de manutenções do condomínio e a NBR 16280:2014 – Ementa 1:2015 a qual normatiza o sistema de reformas em edificações.
Assim, caso o condomínio realize algo com imperícia, imprudência ou negligência, causando danos, terá que reprará-los e uma vez que o síndico seja o responsável pelos atos ensejadores da responsabilização, seja culposa ou dolosa, será lhe imputado as reponsabilidades cíveis.
Os eméritos estudiosos Gomes e Gomes (2018 p. 96) “(...) o sindico deverá reparar com seu patrimônio pessoal, os danos ocasionados por sua negligência, imperícia ou quando agir com excesso ou abuso de poderes”.
A prestação de contas pelo Síndico aos Condôminos são obrigatórias e sua omissão também acarreta responsabilidade civil ao Síndico, vejamos entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais:
“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - EX SÍNDICO - DESPESAS NÃO SUBMETIDAS AOS DEMAIS CONDÔMINOS - CONTAS REPROVADAS EM ASSEMBLEIA - DEVER DE RESSARCIMENTO. Nos termos do disposto nos artigo 1.348, inciso VIII, e artigo 1.350, ambos do Código Civil, compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente, e quando exigidas, as quais deverão ser submetidas à aprovação em reunião de condôminos. Presentes os requisitos da responsabilidade civil (artigos 186 e 927 do Código Civil), deverá ser reconhecido o dever de indenizar. Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa. Data de Julgamento: 06/02/0020. Data da publicação da súmula: 07/02/2020” (grifei)
Por fim, para que haja a responsabilização civil do Síndico, se faz necessária a demonstração do efetivo dano, juntamente o nexo causal somados à conduta, além da demonstração de culpa ou de dolo.
4.2 – A RESPONSABILIDADE CRIMINAL DO SÍNDICO
Além da responsabilização civil do síndico, também há a responsabilização criminal, seja por crime doloso ou culposo.
A má gestão dos recursos financeiros do condomínio, como a apropriação destes recurso caracterizará crime de apropriação indébita, prevista no art. 168. do Código Penal.
A própria atividade funcional desenvolvida pelo Síndico, em especial a fiscalização das áreas comuns e cobranças financeiras, costumam levar a crimes contra a honra, em especial a injúria, praticados em desfavor do Síndico ou mesmo pelo próprio.
4.3 – RESPONSABILIDADE TRABALHISTA DO CONDOMÍNIO
O Condomínio como tomador de serviços, ou seja, aquele que contrata de forma pessoal, remunerada, habitual, subordinada, assume a definição no aspecto jurídico de empregador, conforme prevê o art. 2º, § 1º da CLT.
Por tratar diretamente com o empregado, o condômino adquire o papel de empregador, mas a gerencia, ou seja, a subordinação do empregado é atribuição diretamente do síndico, por exemplo: um condômino agride verbalmente um funcionário, esta responsabilização será decorrente da relação de emprego (ZAIM, 2019, p. 219).
Assim, o condomínio possui responsabilidade trabalhista subjetivamente e objetivamente.
5 – GESTÃO FINANCEIRA
A gestão financeira é realizada diretamente pelo Síndico o qual deve seguir as balizas legais, devendo sempre gerir com responsabilidade, moralidade, eficiência e publicidade, sob pena de ser responsabilizado civil e criminalmente, conforme elencado no capítulo anterior.
5.1 – ELABORAÇÃO DE RECEITAS E DESPESAS ANUAIS
De acordo com o art. 1.348, inciso VI do Código Civil, compete ao Síndico elaborar o orçamento anual, contendo despesas e receitas, ou seja, um planejamento orçamentário do condomínio, contendo as despesas ordinárias e um fundo de reserva para as despesas extraordinárias.
Com este planejamento é possível planejas as benfeitorias a serem realizadas na áreas comuns ao condomínio, bem como as manutenções necessárias, quadro de funcionários diretos ou terceirizados, entre outros serviços.
Este orçamento deverá ser aprovado em assembleia geral destinada para tal fim, conforme determina o art 1.350 do Código Civil.
5.2 - REALIZAÇÃO DE COBRANÇAS FINANCEIRAS
Deve o Síndico realizar as cobranças pecuniárias dos Condôminos, conforme previsão no art. 1.348, inciso VII do Código Civil, tarefa esta extremamente dificultosa, ainda mais quando o Síndico é morador do condomínio, o que poderá a levar a inimizades e problemas de vizinhança (ZAIM, 2019, p. 250)
Com o advento do Código de Processo Civil de 2.015, seu art 784, inciso X, traz o crédito do condomínio edilício, seja ordinário ou extraordinário, desde que aprovados em assembleia ou previstos em sua convenção constituem título executivo extrajudicial, o que foi um avanço, pois facilita muito a persecução destes recebíveis.
5.3 - PRESTAÇÃO DE CONTAS
Todo administrador de coisas comuns possuem o dever de prestar contas, no caso do Síndico, esta obrigação esta prevista no art. 1.348, inciso VIII do Código Civil, que deverá ser realizada anualmente ou sempre quando solicitado.
Existem condomínios que possuem conselho fiscal, os quais emitem parecer quanto a rejeição ou aprovações das contas, assim prevê o art. 1356 do Código Civil
A prestação de contas não é necessária forma técnica contábil, mas sim uma exposição dos recursos recebidos, pagamentos efetuados e outras como o percentual de inadimplência e medidas adotadas para a recuperação de créditos. Importante destacar que a prestação de contas não deve ser finalizada sem que sejam sanadas todas as dúvidas existentes e ao final deverá ser posta em votação e aprovada pela assembleia.
6 - AS ASSEMBLEIAS
As Assembleias são constituídas por todos os condôminos e tem por objetivo decidir as questões de interesse coletivo do condomínio, sendo soberana obedecendo os limites de nosso ordenamento jurídico.
Existem 3 (três) tipos de assembleias condominiais:
- Assembleia de Constituinte do Condomínio;
- Assembleia Geral Ordinária, prevista no art. 1.350 do Código Civil; e
- Assembleia Geral Extraordinária, prevista no art. 1.355 do Código Civil.
A convocação da Assembleia Constituinte se dá pela incorporadora ou construtora do condomínio, já as Assembleias Gerais Ordinárias e Extraordinárias, dará sua convocação pelo Síndico ou por ¼ dos condôminos.
6.1 - ASSEMBLEIA DE CONSTITUINTE DO CONDOMÍNIO
A Assembleia Constituinte tem por objetivo a formação do condomínio edilício, onde se elabora a Convenção Condominial a qual deve ser aprovada por quórum de no mínimo 2/3 dos condôminos.
A Convenção Condominial assim que aprovada, deverá ser levada para registro público no Cartório de Registro de Imóveis, para que tenha eficácia entre terceiros, conforme súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça.
6.2 - ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA
Nosso ordenamento jurídico prevê a obrigatoriedade da realização de 1 (uma) Assembleia Geral Ordinária, art. 1.350 do Código Civil e art. 24 da Lei nº 4.591/64.
As Convenções Condominiais poderão prever maiores quantidades de Assembleias Gerais Ordinárias, porém há de ser realizada ao menos uma anual.
O Objetivo da Assembleia Geral Ordinária é discutir:
- Orçamento anual;
- Determinar o valor da taxa condominial;
- Prestar contas;
- Alterar Regimento Interno ou Convenção, se for o caso;
- Eventualmente, eleger nova direção do condomínio; e
- Assuntos de interesse coletivo.
Importante destacar que a assembleia poderá discutir outros assuntos, desde que esteja previsto no edital de convocação.
6.3 - ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
A Assembleia Geral Extraordinária poderá ser convocada a qualquer tempo, mediante edital, para tratar de assuntos urgentes que necessitam de pronta resposta, conforme prevê o art. 1.355 do Código Civil.
7 – AS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS E O DIREITO DE VIZINHANÇA
Os conflitos entre vizinhos são bem mais comuns no condomínio edilício, para evitar estes conflitos, a Convenção Condominial e o Regimento Interno do Condomínio traz regras visando a convivência pacífica e harmônica entre os condôminos, ocorre que muitas vezes as normas condominiais não são respeitadas.
O Código Civil em seu art 1.337 caput, prevê a aplicação de multas ao condômino que descumpre reiteradamente as normas condominiais. A persistência no descumprimento de regras, pode caracterizar o condômino como antissocial, que em casos extremos, poderá ser retirado judicialmente do condomínio.
8 – CONFLITOS ENTRE CONDÓMINOS
Os conflitos entre condôminos são extremamente comuns, muitas vezes causado por violações do direito de vizinhança, como o barulho, o lixo, o estacionamento, as correspondências, as cobranças de taxas para manutenções extraordinárias, entre outras infinidades de fatos comuns que podem gerar conflitos.
Os Síndicos geralmente acabam solucionando estes conflitos realizando a mediação e a conciliação, buscando a pacificação social.
9 - CONCLUSÃO
O condomínio edilício possui extrema complexidade desde de sua formação, a qual pode ser voluntária ou necessária, se formalizando com a Convenção Condominial registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O Síndico é a pessoa física ou jurídica responsável pela administração direta do condomínio, possuindo obrigações previstas no nosso ordenamento jurídico, em especial no nosso Código Civil, na Lei nº 4.591/64, também nas Convenções Condominiais e em seu Regimentos Internos. Entre as principais obrigações do Síndico, estão o planejamento orçamentário, execução deste planejamento, prestação de contas, fiscalização, cobrança aos condôminos, convocação de assembleias, entre diversas outras atribuições. O Síndico ainda possui responsabilidade civil e criminal decorrente de seus atos, seja por ação ou omissão.
Embora o Síndico seja o responsável pela administração direta do condomínio, as decisões devem sempre serem tomadas pelas Assembleias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, as quais são soberanas em suas decisões, observando o limite legal.
O condomínio também possui reponsabilidade civil e trabalhista, tanto objetivamente como subjetivamente.
Um fator importante, é a importância do Síndico na solução de conflitos entre condôminos, devido à grande quantidade de violações ao direito de vizinhança.
Claudino Santos Advogados
