Quem quer comprar ou vender um imóvel, deve saber das situações que tornam a propriedade irregular. Como por exemplo, a falta de documentos importantes como habite-se ou escritura. Mas a boa notícia é que tudo isso pode ser regularizado. Confira alguns casos em que o imóvel pode ser considerado irregular e saiba o que você pode fazer em cada situação.
1- Como regularizar o imóvel que não possui escritura?
A escritura é um documento essencial, pois contém todas as informações da venda e os dados do comprador e do vendedor. Ou seja, comprova quem é o proprietário do bem. Ela é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por lei e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam a negociação de compra e venda
Por conta disso, quando um imóvel não tem esse documento, o dono pode correr alguns riscos, como a perda da propriedade.
Quem compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis está adquirindo somente a Posse do imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse dessa propriedade.
Quando há um imóvel sem escritura em face de negociação de compra e venda, as partes envolvidas (comprador e vendedor) devem lavrar um contrato de cessão de direitos possessórios, pois o vendedor detém somente a posse do bem, não sendo legalmente o proprietário. Nesse caso a posse é cedida ao comprador, que a manterá até que possa obter judicial ou extrajudicialmente, por meio de uma ação de Usucapião, a propriedade plena do imóvel.
Importante destacar que a lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão Inter-Vivos. (ITBI).
O processo de regularização de um imóvel sem escritura costuma durar um ano e precisa de um advogado.
2- Como regularizar o imóvel comprado apenas por contrato de gaveta?
Quando alguém quer vender ou comprar um imóvel que está financiado sem transferir a dívida do financiamento no banco, é feito um acordo informal entre o vendedor e o comprador, que não pode ser registrado oficialmente. Esse tipo de contrato pe conhecido como contrato de gaveta.
2.1 Quais são os riscos desse tipo de contrato?
São inúmeras as consequências desse tipo de negociação, que pode resultar em prejuízos tanto para o comprador, como para o vendedor.
O comprador pode ter prejuízos, como:
a) O imóvel pode ser penhorado em razão de dívida do vendedor;
b) No caso de falecimento do vendedor o imóvel entrará em processo de inventário;
c) Possibilidade de má-fé do vendedor em negociar o mesmo imóvel com outras pessoas.
Com relação ao vendedor, os prejuízos podem decorrer de uma inadimplência do comprador quanto a taxa condominial ou o IPTU. Assim, considerando que o imóvel ainda está em nome do vendedor, que corre o risco de sofrer cobranças e execuções judiciais. Ademais, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações.
O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não tem conhecimento e não autorizou a negociação. Contudo, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.
Portanto, procure se resguardar ao máximo no contrato, registrando qualquer tipo de acordo. Uma possibilidade é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos entre as partes.
3- Meu imóvel não tem Habite-se, como posso regularizar?
Habite-se é um documento emitido pela Prefeitura e tem como finalidade garantir que a construção cumpriu tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Desta forma, o habite-se deverá ser requerido assim que a obra estiver finalizada e irá corresponder à garantia de que o imóvel atende às exigências da legislação municipal.
3.1- Eu consigo comprar um imóvel sem o habite-se?
Sim, mas você terá alguns problemas, ou seja, o primeiro deles é que boa parte das empresas financiadoras exigem essa documentação. Bem como, o imóvel sem habite-se é considerado irregular, o que o desvaloriza. Ademais, você não consegue registrar o imóvel em seu nome sem essa certidão.
3.2- O fato de eu pagar o IPTU significa que o imóvel está regular?
Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, luz e telefone não garantem que o imóvel esteja regular.
3.3- Qual o problema de eu não ter esse documento?
Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro o IPTU. Bem como o proprietário do imóvel pode ser autuado pela Prefeitura por sua obra estar irregular.
3.4- Como posso regularizar meu imóvel e deixa-lo de acordo com a lei?
Para regularizar a situação do imóvel é necessário contratar um engenheiro para a elaboração de uma planta da obra e verificar se esta tudo de acordo com a legislação local, após a emissão desse documento o dono do imóvel deve dirigir-se até a prefeitura com os demais documentos necessários e requerer a regularização da obra.
Esse é um processo oneroso e demorado, entretanto importantíssimo. Caso você queira vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, há uma desvalorização do bem.
4- Como regularizar se o imóvel está em processo de inventário?
Inventário é o processo pelo qual se faz um levantamento de todos os bens da pessoa após sua morte. Nesse processo são avaliados, enumerados e divididos os bens entre os sucessores. O imóvel em processo de inventário não pode ser dividido ou vendido sem autorização judicial.
É possível a regularização de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente. No primeiro caso, o inventário é feito em cartório, por meio de uma escritura pública, e é um processo muito mais rápido, que leva entre 30 e 60 dias. Aqui, você deve ir a um Cartório de Notas e, com a ajuda de um advogado, pedir o inventário. Os valores para essa regularização mudam bastante conforme a dificuldade que o advogado terá para conseguir as documentações. Em alguns casos, o custo chega a R$ 10 mil.
O inventário pode ser feito extrajudicialmente, caso todos os herdeiros estejam de acordo e não haja testamento.
No entanto, existem três situações que obrigam você a pedir a regularização na justiça e ter o acompanhamento de um juiz. São elas: quando o falecido deixou um testamento, quando existem sucessores incapazes que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas na justiça, por exemplo) e quando existem opiniões divergentes sobre a partilha entre os herdeiros.
5- Vou fazer uma obra no meu imóvel, preciso avisar a prefeitura?
Qualquer tipo de mudança que você pretende realizar no seu imóvel infelizmente precisa ser autorizado pela Prefeitura, caso contrário seu imóvel ficará irregular e você pode ter que arcar com uma multa.
Portanto, ao construir ou reformar qualquer cômodo em sua casa, seja mais um quarto, aumentar o tamanho da cozinha ou a construção de outro imóvel no mesmo terreno precisará de uma averbação do imóvel na prefeitura. Averbação é fazer constar no registro do imóvel as alterações feitas na propriedade.
Caso você tenha feito alguma modificação no imóvel sem requerer essa liberação, terá que elaborar um projeto da obra e apresentá-lo a prefeitura. Esse projeto pode ser elaborado por um engenheiro ou arquiteto.
Caso você tenha dificuldades com seu imóvel entre em contato. Estarei à sua disposição, seja por telefone, WhatsApp ou e-mail.
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