Entenda se a cobrança é devida ou não, bem como se é possível requerer o ressarcimento dos valores pagos, cumulados com indenização por danos morais.
Como é sabido, todo adquirente de imóvel, na planta, tem a obrigação legal de pagar taxas condominiais, IPTU e demais débitos oriundos do imóvel, por se tratar de dívidas propter rem (aquela que deriva do próprio imóvel).
Devemos entender, primeiramente, que em inúmeros casos, a construtora/incorporadora insere, no texto contratual de instrumento de compra e venda, uma cláusula de responsabilização pelos débitos condominiais e de IPTU, pelo adquirente após a entrega das chaves ou do documento de “HABITE-SE” (o que ocorrer primeiro).
Todavia, tal disposição contratual é considerada como cláusula abusiva, sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, nos termos do artigo 39, incisos IV e V.
Explica-se.
Evidente que há um prejuízo ao consumidor ora adquirente da unidade imobiliária, com a disposição contratual, diante dos seguintes fatos:
1. A perfectibilização do negócio jurídico só é realizada com a tradição, no momento da entrega das chaves;
2. O documento de “HABITE-SE” é entregue, geralmente, antes da entrega das chaves;
Ou seja, o consumidor é responsável pelo pagamento de taxas condominiais sem poder usufruir do imóvel.
Nesse mesmo sentido, o Juiz Nestario da Silva Queiroz, da 1ª Turma Recursal do Estado do Paraná, em decisão recentíssima, fundamenta:
“Com relação às taxas condominiais, não obstante a existência da cláusula contratual 6.2, que repassa ao comprador a responsabilidade pelo pagamento das mesmas desde a emissão do habite-se ou da entrega das chaves, ou o que ocorrer primeiro (mov. 1.9), o entendimento desta Turma Recursal é no sentido oposto, ou seja, a responsabilidade pelo pagamento até a entrega efetiva das chaves, é da construtora/incorporadora”.
Ainda, fundamenta em relação ao IPTU cobrado pela construtora:
“No que se refere à cobrança de IPTU, apesar da existência da cláusula contratual, que prevê o repasse ao comprador da responsabilidade pelo pagamento do encargo, igualmente não deve prosperar a cobrança antes da entrega das chaves".
Este é o entendimento assentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar despesas condominiais nem o citado imposto referente ao imóvel. ” (AgInt no REsp 1697414/SP, período em que não haviam sido imitidos na posse DJe 15/12/2017, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, J.: 05/12/2017)””.
Vejamos a Ementa do Julgado:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO DEVIDA. DESPESAS RELATIVAS AOS ALUGUÉIS NO PERÍODO DE ATRASO DEVER DE RESSARCIMENTO. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PROPRIOS FUNDAMENTOS. Recurso conhecido e desprovido.
(TJPR - 1ª Turma Recursal - 0005559-96.2018.8.16.0191 - Curitiba - Rel.: Juiz Nestario da Silva Queiroz - J. 27.03.2020)
O que deve ser destacado é que em diversos casos, tais cobranças acabam sendo cumuladas com os danos causados pelo ATRASO NA ENTREGA DA OBRA, gerando, além da restituição dos valores pagos, indenização por DANOS MORAIS.
Nesse sentido, o Juiz Nestario da Silva Queiroz, da 1ª Turma Recursal do Estado do Paraná, em decisão recentíssima, determina:
“(...) Assim, na medida em que os autores comprovaram satisfatoriamente que realizaram o pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves (mov. 1.12 a 1.15), devem os mesmos serem restituídos. (...).
Quanto aos Danos Morais, restou incontroverso que houve atraso para a disponibilização do financiamento junto ao banco Itaú, tendo os autores que encaminharem diversos e-mails à ré, para que fosse encaminhado os documentos necessários para a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel e, consequentemente, entrega das chaves para imissão na posse (mov. 1.21 a 1.24)
Assim, na medida em que houve demora excessiva para a entrega do imóvel, situação que implica em verdadeiro descaso e desrespeito com o consumidor, que viu as suas expectativas frustradas para usufruir do imóvel, resta evidente a falha na prestação dos serviços da ré, sendo devida a indenização por danos morais (...)”.
Vejamos a Ementa do decisum:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA ABUSIVA. DEVER DE RESTITUIR OS VALORES PAGOS. ATRASO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DA RÉ COMPROVADA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL CONFIGURADO. ARBITRADO EM R$ 5.000,00QUANTUM (CINCO MIL REAIS) QUE DEVE SER MINORADO PARA R$ 3.000,00 (TRÊS MIL REAIS). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Recurso conhecido e parcialmente provido.
(TJPR - 1ª Turma Recursal - 0002676-79.2018.8.16.0191 - Curitiba - Rel.: Juiz Nestario da Silva Queiroz - J. 16.03.2020)
Portanto, resta claro e evidente que quando devidamente demonstrado os danos causados pela desídia da construtora/incorporadora com o adquirente, a condenação em danos morais é medida imperativa.
Ademais, no que tange ao atraso na entrega do imóvel, segue link sobre o artigo publicado acerca do tema:
https://denisrlopes.jusbrasil.com.br/artigos/827652487/atraso-na-entrega-do-imovel?ref=topbar
Ou seja, caso o consumidor pague as referidas taxas ANTES da entrega das chaves, pode ser requerida a restituição de todos os valores por meio de Ação Judicial.
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Dênis Augusto Ramos Lopes – Advogado, OAB/PR 102.061
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