A locação de imóveis é regida pela lei 8245/91, a conhecida Lei do Inquilinato, determinando diversas normas, direitos, deveres, obrigações, para ambos os lados da relação locatícia.
Tanto o locador quanto o locatário poderão averbar o contrato de locação no RGI (Registro geral de Imóvel), ou seja, formalizando todas as alterações realizadas na matrícula do imóvel, listando todas as ocorrências que o modifiquem, alterem ou exclui uma determinada informação do registro.
O registro do contrato de locação na matrícula do imóvel e sua averbação visam garantir a sua vigência em caso de alienação do imóvel e o exercício do direito de preferência do locatário em sua aquisição caso seja preterido, respectivamente.
A cláusula de vigência, na forma do art. 8º lei 8245/91, dispõe que mesmo o locador assine contrato de compra e venda, comercialize o imóvel locado, o novo proprietário deverá manter a locação pelo prazo combinado no contrato. Para isso, essa cláusula deve estar presente no contrato de locação e o imóvel deve estar averbado junto ao RGI.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Uma vez inserida no contrato de locação a cláusula de vigência, que assegura o cumprimento integral da locação, sendo o contrato averbado na matrícula do imóvel, ninguém poderá alegar seu desconhecimento, uma vez que as informações do registro imobiliário são públicas, obrigando assim o possível comprador do imóvel a respeitar o contrato de locação vigente.
Importante mencionar também o direito de preferência na compra e venda do imóvel, caso o locador manifeste o interesse de vender o imóvel, garantido pelo art. 27 lei 8245/91. Com a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel alugado, o locatário não poderá ser preterido no seu direito de ter a preferência, dentre compradores possíveis, para adquirir o imóvel que está alugando. Ou seja, caso o locador deseje vender o imóvel, deverá comunicar o locatário e oferecer todas as condições do negócio.
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Caso o locador não observe o direito de preferência, o locatário poderá demandar ação contra o locador alegando perdas e danos, poderá haver o imóvel para si mediante o depósito judicial do preço ofertado pelo locador, conforme o disposto no artigo 33, da Lei nº 8.245/91.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Vale informar que nem locador nem locatário são obrigados a registrar ou averbar o imóvel. Porém, recomenda-se especial atenção ao registro e averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel locado, sobretudo quando o imóvel é essencial ao desempenho da atividade comercial da organização, seja pela sua localização, investimentos, clientela dentre outros motivos.
